Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

Последнее обновление 2019-01-07 в 11:25

 

Налогоплательщик, уплачивающий на территории РФ налог с доходов (кроме дивидендов) по ставке 13% вправе получить имущественный вычет в сумме до 2 000 000 рублей, если приобретает жилье в собственность за свои, либо заёмные денежные средства.Некоторые категории граждан, перечисленные в п.3 ст. 224 НК РФ,  хотя и получающие доходы, облагаемые по ставке 13 %, не могут получить такой вычет.

Однако, иногда встаёт вопрос: «Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников?».

Чтобы ответить на него, необходимо разобраться в первую очередь, кого для целей налогообложения законодатель относит к родственникам или, как говорит НК РФ, взаимозависимым лицам.

Согласно п.11 ч.2 ст.105.1 НК РФ к взаимозависимым лицам отнесены:

  • жена (муж);
  • родители (усыновители),
  • дети (усыновленные),
  • полнородные и неполнородные (когда общие отец или мать) братья и сестры,
  • опекун и подопечный.

Сделка между ними считается заключенной под влиянием зависимости, что сказывается на цене, покупаемого жилого помещения в большую или меньшую сторону.

Кроме сделки купли-продажи могут подписываться и иные сделки, в том числе и между родственниками и налоговое законодательство по-разному регулирует возникающие правоотношения.

Можно ли получить вычет при покупке квартиры у родственников

Налоговые льготы при заключении договора дарения квартиры с близким родственником

Согласно ст.572 ГК РФ договор дарения признаётся безвозмездной сделкой и единственный кто получает подарок, считается получившим доход, а противоположная сторона как бы несёт расходы. Поэтому для целей налогообложения именно одаряемый, а не даритель, обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости подарка.

Однако, законодатель предусмотрел основание для освобождения от уплаты данного налога, если стороны сделки приходятся близкими родственниками, круг которых определен в абз.2 п.18.1 ст.217 НК РФ. К этим правоотношениям применяются нормы Семейного кодекса РФ и круг лиц расширен. К указанным выше лицам добавляются ещё бабушка, дедушка и внуки.

Пример

Дедушка в 2016 году подарил внуку квартиру кадастровой стоимостью 5 356 000 рублей. Внук, принявший дар будет освобожден от уплаты налога.

Данные отношения между родственниками не попадают под общую норму об имущественных вычетах. Здесь, предусмотрено именно освобождение от обязанности платить налог.

Пример

Тёща подарила в 2016 году зятю ½ долю квартиры, а другую половину своей дочери. В данной ситуации дочь будет освобождена от уплаты 13% налога, а зять – должен заплатить в доход государства 13%-ную (а если зять не налоговый резидент РФ, то и 30%-ную) сумму налога от стоимости подарка, которая в соответствии с ч.2 ст.228 НК РФ определяется самостоятельно.

Налоговый вычет при заключении договора купли-продажи с близким родственником

Покупатель может рассчитывать на получение вычета.

Однако, если договор заключен между лицами находящимися в близких отношениях, налоговый вычет при покупке квартиры у родственников не положен, так как они относятся законодателем к взаимозависимым лицам, исчерпывающий перечень которых приведен в п.11 п.2 ст.105.1 НК РФ и указан выше.

Пример

Мать продала сыну квартиру, стоимость которой равна кадастровой, и соответствует рыночной стоимости. Из существа сделки не следует, что на определение цены каким-либо образом повлияли родственные отношения. Но и этом случае вычет получить не удастся.

В судебной практике имели место случаи до 2012 года, когда судебные органы вставали на сторону налогоплательщика и взыскивали причитающиеся суммы к возврату. Однако на сегодняшний день, к сделкам совершенным после 01.01.2012 года подобную практику применить нельзя. Об этом письмо МФ РФ от 31.01.2012 №03-04-08/9-12, доведенное до налоговых органов письмом ФНС России от 19.04.2012 №ЕД-4-3/6609@

В 2019 году налоговый вычет при покупке квартиры у родственников не претерпел никаких изменений.

Возврат налога при покупке квартиры у родственников

Несмотря на сложившуюся уже длительное время практику, постоянно возникает вопрос как возвратить НДФЛ при покупке квартиры у родственников, так как нет ничего проще, чем заключить выгодный договор именно с родным человеком.

Ответ на него однозначный – законно никак, даже если фамилии участников сделки разные, в ходе камеральной проверки факт родства может быть установлен.

В некоторых случаях сотрудники ИФНС просят составить документ, в котором сообщить, что Вы не состоите с продавцом в близких отношениях, так как не положен налоговый вычет при покупке квартиры у родственника.

Но не стоит расстраиваться. Практически из любой ситуации есть выход. Можно, к примеру, перепродать квартиру через третьих лиц.

Пример

Отец желает продать свою квартиру сыну – Ивану, но чтобы он получил вычет, так как последний является плательщиком подоходного налога. В этой ситуации родитель продаёт квартиру своему другу, а тот перепродаёт её Ивану. А чтобы друг-посредник не заплатил налог с продажи, он должен её продать за ту же цену, что и купил, не получив дохода от перепродажи.

Налоговый вычет при покупке квартиры у свекрови или тёщи

Ранее законодатель относил отношения невестка – свекровь, зять – тёща, к отношениям свойства. На сегодняшний день данное понятие исключено из Налогового кодекса РФ.

Поэтому, указанные лица не причисляются к родственникам между которыми сделка купли-продажи влияет на получение налогового вычета.

Но и здесь есть свои особенности. Если есть свекровь и тёща, значит есть и супруги состоящие в браке. А как известно, наличие зарегистрированного брака влияет на режим совместной собственности. При заключении договора с одной стороны которого свекровь, а с другой супруги, в предоставлении вычета может быть отказано. Потому что с одним из супругов (доли которых не определены) женщина состоит в близких отношениях.

Находчивые граждане для получения вычета нашли выход и в этой ситуации путём заключения брачных договоров, согласно которых имущество переходит в собственность только одного супруга, не состоящего в родстве с продавцом.

Пример

Свекровь продаёт квартиру семье своего сына. Последний заключает брачный договор с супругой, согласно которому имущество после сделки перейдёт в её личную собственность. Невестка не будучи роднёй получит вычет в полном размере. (Проблемы возникнут только в случае расторжения брака и попытке мужа отсудить якобы по закону, причитающуюся ему долю в квартире).

В практике встречаются случаи, когда недвижимость продаётся через третьих лиц, но денежные средства за купленную квартиру платятся напрямую. В этой ситуации, имущественный вычет, если деньги перечислены близким родственникам, не полагается, и не будет предоставлен.

В соответствии с п.7 ст.105.1 НК РФ по заявлению ИФНС суд может признать и иных лиц зависимыми друг от друга, которые не указаны в части 2 статьи 105.1 НК РФ, если на существо сделки, а в данном случае на цену продаваемой недвижимости оказало влияние нахождение лиц в свойстве. Обязанность доказывания этого обстоятельства будет полностью возложена на сторону заявителя. Но практика показывает, что ИФНС практически с подобными требованиями не обращается.

Вычет по договору с отцом или матерью, дочерью или сыном

 Независимо от составляющей сделки по покупке жилья между лицами находящимися в родстве, такие договора не подпадают под действие статьи 220 НК РФ и не порождают у ИФНС обязанности по возврату подоходного налога.

Конец всем спорам положил Верховный Суд РФ, который в своём определении от 3 июня 2015 г. № 38-КГ15-3 подробно разъяснил о невозможности воспользоваться вычетом в таких ситуациях.

Это правило, конечно, не распространяется на случаи заключения сделки между мачехой или отчимом, с одной стороны и пасынком (падчерицей) с другой стороны. Формально, указанные лица могут называться матерью и отцом, дочерью либо сыном, но юридически они не будут находиться в родственных отношениях.

Как налоговая узнает что квартира куплена у родственника

Часто бывают случаи, когда по фамилиям и другим данным сотрудники налоговой инспекции не могут определить состоят ли лица в каких-либо отношениях между собой, и допустим не предложили Вам в заявлении указать, что Вы не являетесь родственниками с продавцом недвижимости.

В этой ситуации, если станет известно о наличии родственных связей, на Вас может быть возложена обязанность по возврату полученного налога.

А в случае, когда разъяснялся порядок получения вычета и Вы сообщили, что не являетесь родственниками, в зависимости от суммы полученных денежных средств из бюджета может наступить ответственность вплоть до уголовной.

ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ И ОБРАЗЕЦ ЗАПОЛНЕНИЯ ДЕКЛАРАЦИИ 3-НДФЛ НА НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ СМОТРИТЕ ЗДЕСЬ

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Автор: Наталья Анатольевна

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

578 thoughts on “Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников”

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

  1. здравствуйте. продаю дом своей невестке сможет ли она получить налоговый вычет если не разу не получала?

  2. Могу ли получить налоговый вычет купив квартиру у племянницы? И если использовать мат. капитал? Спасибо

    1. Елена, здравствуйте.
      Можете. Размер вычета равен стоимости квартиры за минусом размера мат капитала.

  3. Подскажите, если мы с мужем приобрели дом у его матери. За материнский капитал и остальную сумму наличными. доля супруга 1/2, доля супруги 1/6, а также двое детей с долей по 1/6. Имеет ли супруга получить налоговый вычет на 1/2 долю вместе с детьми. фамилия одинаковая

    1. Светлана, здравствуйте.
      Общий размер вычета равен стоимости квартиры за минусом размера мат капитала.
      Эту сумму необходимо поделить согласно долям.
      Супруга может получить со своей доли и доли детей.

  4. Приветствую, подскажите если моя мама покупает квартиру у тестя положен ли ей налоговый вычет?

    1. Иван, здравствуйте.
      Если она никогда ранее не получала имущественный вычет, то положен.

  5. Здравствуйте.,выкупила у свекрови квартиру,могу ли я получить имущественный вычет? Фамилий у нас одинаковые

  6. Здравствуйте, хочу продать квартиру свекрови, сможет она получить имущественный вычет? Фамилии разные, но прописаны в одной квартире.

    1. Ольга, здравствуйте.
      Если только вы продаете, и ваша свекровь никогда ранее не получала имущественный вычет, то сейчас сможет получить.

  7. Здравствуйте.
    Купила долю в квартире у Деверя. могу ли рассчитывать на возврат налога?

    1. Здравствуйте.
      Если никогда ранее имущественный вычет не получали, то сейчас можете получить.

    1. Ольга, здравствуйте.
      Если никогда ранее не получали имущественный вычет, то можете.

  8. Здравствуйте, подскажите пожалуйста, я выкупил доли в квартире у сестры её долю и у её отца долю, мне он отчим могу ли я получить вычет с обеих долей или с одной доли отчима так как он мне юридически не является родственником спасибо заранее за ответ.

    1. Евгений, здравствуйте.
      Уточните, пожалуйста, сестра неполнородная вам (у вас общая мать)?
      Если да, то с доли сестры получить вычет не сможете.
      Если отчим вас не усыновил, то с его доли можете получить вычет.

  9. Здравствуйте!Если мою квартиру хочет купить бывший муж(в разводе 10лет)может ли он получить возврат.брак официально расторгнут

    1. Здравствуйте.
      Да, если он никогда ранее не получал имущественный вычет.

  10. Здравствуйте! Взял ипотеку, созаемщик жена, квартиру купили у родного брата жены. Могу ли я рассчитывать на возврат 13%. Спасибо

    1. Сергей, здравствуйте.
      Если вы никогда ранее не получали имущественный вычет, то своей доли сможете его получить.

  11. Здравствуйте, подскажите, пожалуйста,мы с мужем покупаем квартиру у моей мамы,квартира ипотечная и наш первоначальный взнос — мат капитал.Если мы оформляем квартиру только на мужа и ипотечный кредит только на нем,то он может рассчитывать на налоговый вычет от всей стоимости квартиры?а если оформить квартиру на нас двоих,то налоговый вычет сможет получить муж только на 1/2 стоимости квартиры,верно?

  12. Здравствуйте. Мы супругом выкупили квартиру у моей мамы, взяв ипотеку, квартиру оформили как совместную собственность. Возможно ли сейчас что-то сделать, чтобы получить налоговый вычет? Спасибо.

    1. Маргарита, здравствуйте.
      Вычет сможет получить ваш супруг с 1/2 доли квартиры, если он еще не получал такой вид вычета.

  13. Добрый день! Я купила у своего отца квартиру. С мужем оформили ипотечный кредит (сомместная собственность). Как близкий родственник я не могу претендовать на налоговый вычет. Может ли претендовать на этот вычет мой супруг? И могу ли я получить уплаченные проценты по ипотечному кредиту?

    1. Анна, здравствуйте.
      Надо было оформить договор купли-продажи на вашего супруга. Тогда бы он получил вычет со своей доли. А так как вы приобрели у своего отца, то нет, налоговая не пропустит.

      1. Добрый день!
        Могу ли я получить налоговый вычет за покупку земельного участка у мужа моей сестры? Земельный участок оформлен на мужа сестры, но приобретался он когда они были в браке. Спасибо.

        1. Роман, здравствуйте.
          Если на земельном участке имеется жилой дом, то сможете получить вычет.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: