Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников

Последнее обновление 2019-01-07 в 11:25

Налогоплательщик, уплачивающий на территории РФ налог с доходов (кроме дивидендов) по ставке 13% вправе получить имущественный вычет в сумме до 2 000 000 рублей, если приобретает жилье в собственность за свои, либо заёмные денежные средства.Некоторые категории граждан, перечисленные в п.3 ст. 224 НК РФ,  хотя и получающие доходы, облагаемые по ставке 13 %, не могут получить такой вычет.

Однако, иногда встаёт вопрос: «Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников?».

Чтобы ответить на него, необходимо разобраться в первую очередь, кого для целей налогообложения законодатель относит к родственникам или, как говорит НК РФ, взаимозависимым лицам.

Согласно п.11 ч.2 ст.105.1 НК РФ к взаимозависимым лицам отнесены:

  • жена (муж);
  • родители (усыновители),
  • дети (усыновленные),
  • полнородные и неполнородные (когда общие отец или мать) братья и сестры,
  • опекун и подопечный.

Сделка между ними считается заключенной под влиянием зависимости, что сказывается на цене, покупаемого жилого помещения в большую или меньшую сторону.

Кроме сделки купли-продажи могут подписываться и иные сделки, в том числе и между родственниками и налоговое законодательство по-разному регулирует возникающие правоотношения.

Можно ли получить вычет при покупке квартиры у родственников

Налоговые льготы при заключении договора дарения квартиры с близким родственником

Согласно ст.572 ГК РФ договор дарения признаётся безвозмездной сделкой и единственный кто получает подарок, считается получившим доход, а противоположная сторона как бы несёт расходы. Поэтому для целей налогообложения именно одаряемый, а не даритель, обязан уплатить налог в размере 13% от стоимости подарка.

Однако, законодатель предусмотрел основание для освобождения от уплаты данного налога, если стороны сделки приходятся близкими родственниками, круг которых определен в абз.2 п.18.1 ст.217 НК РФ. К этим правоотношениям применяются нормы Семейного кодекса РФ и круг лиц расширен. К указанным выше лицам добавляются ещё бабушка, дедушка и внуки.

Пример

Дедушка в 2016 году подарил внуку квартиру кадастровой стоимостью 5 356 000 рублей. Внук, принявший дар будет освобожден от уплаты налога.

Данные отношения между родственниками не попадают под общую норму об имущественных вычетах. Здесь, предусмотрено именно освобождение от обязанности платить налог.

Пример

Тёща подарила в 2016 году зятю ½ долю квартиры, а другую половину своей дочери. В данной ситуации дочь будет освобождена от уплаты 13% налога, а зять – должен заплатить в доход государства 13%-ную (а если зять не налоговый резидент РФ, то и 30%-ную) сумму налога от стоимости подарка, которая в соответствии с ч.2 ст.228 НК РФ определяется самостоятельно.

Налоговый вычет при заключении договора купли-продажи с близким родственником

Покупатель может рассчитывать на получение вычета.

Однако, если договор заключен между лицами находящимися в близких отношениях, налоговый вычет при покупке квартиры у родственников не положен, так как они относятся законодателем к взаимозависимым лицам, исчерпывающий перечень которых приведен в п.11 п.2 ст.105.1 НК РФ и указан выше.

Пример

Мать продала сыну квартиру, стоимость которой равна кадастровой, и соответствует рыночной стоимости. Из существа сделки не следует, что на определение цены каким-либо образом повлияли родственные отношения. Но и этом случае вычет получить не удастся.

В судебной практике имели место случаи до 2012 года, когда судебные органы вставали на сторону налогоплательщика и взыскивали причитающиеся суммы к возврату. Однако на сегодняшний день, к сделкам совершенным после 01.01.2012 года подобную практику применить нельзя. Об этом письмо МФ РФ от 31.01.2012 №03-04-08/9-12, доведенное до налоговых органов письмом ФНС России от 19.04.2012 №ЕД-4-3/6609@

В 2019 году налоговый вычет при покупке квартиры у родственников не претерпел никаких изменений.

Возврат налога при покупке квартиры у родственников

Несмотря на сложившуюся уже длительное время практику, постоянно возникает вопрос как возвратить НДФЛ при покупке квартиры у родственников, так как нет ничего проще, чем заключить выгодный договор именно с родным человеком.

Ответ на него однозначный – законно никак, даже если фамилии участников сделки разные, в ходе камеральной проверки факт родства может быть установлен.

В некоторых случаях сотрудники ИФНС просят составить документ, в котором сообщить, что Вы не состоите с продавцом в близких отношениях, так как не положен налоговый вычет при покупке квартиры у родственника.

Но не стоит расстраиваться. Практически из любой ситуации есть выход. Можно, к примеру, перепродать квартиру через третьих лиц.

Пример

Отец желает продать свою квартиру сыну – Ивану, но чтобы он получил вычет, так как последний является плательщиком подоходного налога. В этой ситуации родитель продаёт квартиру своему другу, а тот перепродаёт её Ивану. А чтобы друг-посредник не заплатил налог с продажи, он должен её продать за ту же цену, что и купил, не получив дохода от перепродажи.

Налоговый вычет при покупке квартиры у свекрови или тёщи

Ранее законодатель относил отношения невестка – свекровь, зять – тёща, к отношениям свойства. На сегодняшний день данное понятие исключено из Налогового кодекса РФ.

Поэтому, указанные лица не причисляются к родственникам между которыми сделка купли-продажи влияет на получение налогового вычета.

Но и здесь есть свои особенности. Если есть свекровь и тёща, значит есть и супруги состоящие в браке. А как известно, наличие зарегистрированного брака влияет на режим совместной собственности. При заключении договора с одной стороны которого свекровь, а с другой супруги, в предоставлении вычета может быть отказано. Потому что с одним из супругов (доли которых не определены) женщина состоит в близких отношениях.

Находчивые граждане для получения вычета нашли выход и в этой ситуации путём заключения брачных договоров, согласно которых имущество переходит в собственность только одного супруга, не состоящего в родстве с продавцом.

Пример

Свекровь продаёт квартиру семье своего сына. Последний заключает брачный договор с супругой, согласно которому имущество после сделки перейдёт в её личную собственность. Невестка не будучи роднёй получит вычет в полном размере. (Проблемы возникнут только в случае расторжения брака и попытке мужа отсудить якобы по закону, причитающуюся ему долю в квартире).

В практике встречаются случаи, когда недвижимость продаётся через третьих лиц, но денежные средства за купленную квартиру платятся напрямую. В этой ситуации, имущественный вычет, если деньги перечислены близким родственникам, не полагается, и не будет предоставлен.

В соответствии с п.7 ст.105.1 НК РФ по заявлению ИФНС суд может признать и иных лиц зависимыми друг от друга, которые не указаны в части 2 статьи 105.1 НК РФ, если на существо сделки, а в данном случае на цену продаваемой недвижимости оказало влияние нахождение лиц в свойстве. Обязанность доказывания этого обстоятельства будет полностью возложена на сторону заявителя. Но практика показывает, что ИФНС практически с подобными требованиями не обращается.

Вычет по договору с отцом или матерью, дочерью или сыном

 Независимо от составляющей сделки по покупке жилья между лицами находящимися в родстве, такие договора не подпадают под действие статьи 220 НК РФ и не порождают у ИФНС обязанности по возврату подоходного налога.

Конец всем спорам положил Верховный Суд РФ, который в своём определении от 3 июня 2015 г. № 38-КГ15-3 подробно разъяснил о невозможности воспользоваться вычетом в таких ситуациях.

Это правило, конечно, не распространяется на случаи заключения сделки между мачехой или отчимом, с одной стороны и пасынком (падчерицей) с другой стороны. Формально, указанные лица могут называться матерью и отцом, дочерью либо сыном, но юридически они не будут находиться в родственных отношениях.

Как налоговая узнает, что квартира куплена у родственника

Часто бывают случаи, когда по фамилиям и другим данным сотрудники налоговой инспекции не могут определить состоят ли лица в каких-либо отношениях между собой, и допустим не предложили Вам в заявлении указать, что Вы не являетесь родственниками с продавцом недвижимости.

В этой ситуации, если станет известно о наличии родственных связей, на Вас может быть возложена обязанность по возврату полученного налога.

А в случае, когда разъяснялся порядок получения вычета и Вы сообщили, что не являетесь родственниками, в зависимости от суммы полученных денежных средств из бюджета может наступить ответственность вплоть до уголовной.

ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ И ОБРАЗЕЦ ЗАПОЛНЕНИЯ ДЕКЛАРАЦИИ 3-НДФЛ НА НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ СМОТРИТЕ ЗДЕСЬ

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Автор: Наталья Анатольевна

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

615 thoughts on “Можно ли получить налоговый вычет при покупке квартиры у родственников”

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

  1. Добрый день. Купила квартиру у племянника. Могу ли я получить налоговый вычет ?

    1. Лилия, здравствуйте.
      Да, если никогда ранее не получали имущественный вычет.

  2. Здравствуйте была куплена квартира у родителей мужа.могу ли я жена оформить декларацию на себя,так как мы не являемся близкими родственниками с родиной мужа?

  3. Здравствуйте была куплена квартира у поди мужа.могу ли я жена оформить декларацию на себя,так как мы не являемся близкими родственниками с родиной мужа?

  4. Ещё хочу уточнить. У меня и сына фамилия одна, у теперешней супруги другая.
    С уважением, Виктор.

  5. Здравствуйте, Светлана Игоревна.
    Первый мой брак официально расторгнут.
    Со второй женой мы находимся в официально зарегистрированном браке. Жена на пенсии, я работающий пенсионер. Сможем ли мы получить налоговый вычет при покупке моей второй супругой в совместную со мной собственность квартиры у моего сына от первого брака, распределив доли вычета в соотношении 100/0 (муж/жена)?
    А при покупке только на имя супруги?

    1. Виктор, здравствуйте.
      Таким образом распределить вычет не получится. Вы не сможете его получить, так как квартира приобретается у вашего сына.
      Только ваша супруга сможет (здесь необходимо уточнить, когда она вышла на пенсию и перестала работать).

  6. Добрый день скажите пожалуйста какую налог (сумму) надо будет заплатить при купле продаже дома с землей ( отец продает сыну). Если при оценке стоимость дома 870 273,00, а участка 245 972,00

    1. Здравствуйте.
      Можно оформить договор дарения, а не купли-продажи, так как между близкими родственниками. Тогда налога не возникнет.

  7. Здравствуйте. Я купил в ипотеку квартиру, которая в равных долях принадлежала моей сестре и ее мужу. Я правильно понимаю, что налоговый вычет я получить не смогу даже с учетом того, что квартира куплена в ипотеку и цена продажи была действительно «рыночной», что также подтверждалось оценочной экспертизой?
    В такой ситуации я смогу получить вычет только с процентов по ипотеке?

    1. Андрей, здравствуйте.
      Если вы никогда ранее не получали имущественный вычет, то в данном случае можете получить вычет с доли мужа сестры и по процентам также с этой доли.

      1. Добрый день!Я проживаю и прописана в квартире собстенником которой является свекровь.Могу ли я её выкупить у неё оплатив часть мат. капиталом и получить потом налоговый вычит

  8. Здравствуйте, моя сестра оформляет ипотеку на покупку моей доли через дом клик сбербанка и спрашивает у меня помимо документов на мою долю квартиры и паспорта еще и ИНН И СНИЛС, разве ей для оформления ипотечного договора нужны эти мои документы? И еще она говорит что деньги банк почему то переведет на ее счет после отчуждения моей доли у нотариус,а не на мой счет. У меня нет уверенности что она отдаст мне деньги, могу ли я потребовать чтобы в договоре ипотечного кредитования было условие,что деньги переведут мне(продавцу),а не покупателю?

    1. Лика, здравствуйте.
      Здесь вопросы по теме налогообложения и вычетов.
      Данный вопрос вам нужно задать в банке.
      Я думаю, что банк сначала выдает кредит вашей сестре. Для этого ей открыли счет. И поэтому сначала ей переводят.
      Затем она должна перевести вам на счет. Вы оформляете расписку только после получения денег. Все это прикладывается к документам. Без этого собственность не оформить.

    2. Добрый день. При сделке в выписке ЕГРН будет укзано что квартира в ипотеке обременение, и пока вы как продавец не снимете обременение после выплаты суммы сделка считается не действительной. т.е вам надо будет пойти в мфц и написать заявление после выплаты суммы

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: