Имущественный вычет при продаже квартиры

Последнее обновление 2019-05-12 в 11:23

Если гражданин продает свою квартиру и при этом получает доход, то он обязан заплатить налог 13% с этого дохода согласно ст.224 НК РФ. Однако, есть условия и льготы, которые позволяют снизить или не платить НДФЛ с продажи квартиры. О них подробнее в статье.

Что такое налоговый вычет при продаже квартиры

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры — это льгота, которая подразумевает полное или частичное освобождение от выплаты налога на доход физических лиц при реализации собственной недвижимости.

Кто имеет право получить вычет

На вычет при продаже квартиры может претендовать любой гражданин России. На нерезидентов это право не распространяется, так как ставка НДФЛ для нерезидентов установлена п.3 ст. 224 НК РФ, а вычеты применяются только к доходам, ставки по которым диктует п.1 ст.224 НК РФ.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

 При расчёте налога с продажи квартиры в 2019 году большое значение играет его кадастровая стоимость. В настоящее время, согласно вступившему в силу с 1 января 2016 года Федеральному закону № 382 от 29.11.2014 года
  • если доход от продажи квартиры меньше, чем 70% от её кадастровой стоимости, то для налогообложения будет использовано всё равно 70% от кадастровой стоимости.

Пример 1

Михайлов О.Н. купил квартиру в 2018 году за 2 100 000 руб., в 2019 году он её продал за 2 530 000 руб.

Кадастровая стоимость составляет 3 545 000 рублей.

70% от кадастровой стоимости будет 3 545 000 × 0.7 = 2 481 500 руб.

Сравним полученный результат с ценой продажи, 2 481 500 < 2 530 00, соответственно для расчёта налога мы должны взять реальную сумму продажи по договору, а не из кадастра.

(2 530 000 — 2 100 000) × 13% = 55 900 рублей составит налог с продажи.

Пример 2

Воронков В.Т. приобрёл квартиру в сентябре 2018 года за 5 180 000 руб., в октябре этого же года по непредвиденным обстоятельствам был вынужден её продать за те же 5 180 000 руб.

Кадастровая стоимость составляет 8 245 000 рублей.

70% от кадастровой стоимости будет 8 245 000 × 0.7 = 5 771 500 руб.

Сравним полученный результат с ценой продажи, 5 771 500 > 5 180 000, соответственно для расчёта налога мы обязаны по новым правилам взять именно цену из кадастра, а не реальную цену продажи.

(5 771 500 — 5 180 000) × 13% = 76 895 рублей составит налог с продажи.

В каких случаях не нужно платить налог

  • Если Вы оформили право собственности на квартиру до 1.01.2016 года и продали ее через 3 года и более;

Пример 1

Рыбаков А.Р. приобрёл недвижимость в декабре 2015 года за 2 250 000 руб., в декабре 2018 года он ее продал за 2 500 000 руб., в таком случае он был освобождён от уплаты налога.
  • Если Вы оформили право собственности на квартиру после 1.01.2016 года и продадите ее через 5 лет и более.

Пример 2

Кононов В.К. приобрёл комнату в малосемейке в октябре 2016 года за 1 250 000 руб., в октябре 2021 года он планирует продать её за 2 100 000 руб., в таком случае никакого налога платить ему не потребуется.

Исключение, если квартира получена после 1.01.2016 в порядке:

  • приватизации;
  • дарения от близких родственников;
  • наследования;
  • договора пожизненного содержания с иждивением.

В таком случае, через 3 года Вы полностью освобождаетесь от необходимости оплачивать налог.

Пример 3

Додоновой Т.В. родители подарили квартиру студию в феврале 2016 года стоимостью 1 250 000 руб., в феврале 2019 года она сможет её продать дороже от стоимости, при этом она будет полностью освобождена от уплаты налога.

Пример 4

Милосердова О.К. в наследство получила квартиру от родителей в июле 2016 года стоимостью 3 250 000 руб., в июле 2019 года она сможет её продать дороже и платить налог ей не потребуется.
При этом следует иметь в виду, что срок нахождения в собственности наследуемого имущества определяется с даты смерти наследодателя (ст.1152 ГК РФ)  и не зависит от даты оформления права собственности на регистрируемое имущество.
Субъекты РФ своими законами могут уменьшить 5-летний срок нахождения имущества в собственности и размер понижающего кадастровую стоимость коэффициента (70%) вплоть до 0.

Налоговый вычет при продаже квартиры менее 3 лет в собственности

Если Вы приобрели квартиру до 01.01.2016, и продали её менее чем через 3 года, действуют следующие налоговые льготы по уплате НДФЛ:

  • сумма продажи, уменьшенная на 1 000 000 руб.;
  • сумма продажи, уменьшенная на расходы по приобретению недвижимости.

Пример 1

Романов И.А. в июне 2015 года, приобрёл квартиру за 3 240 000 руб., в декабре 2017 года он её продал за 3 630 000 руб. В результате сделки образовался доход в размере 3 630 000 – 3 240 000 = 390 000 руб.

Согласно законодательству, у него есть два варианта оплаты налога:

  1. (3 630 000 – 1 000 000) × 13% = 341 900 руб.;
  2. (3 630 000 – 3 240 000) × 13% = 50 700 руб.

Очевидно, что воспользоваться уменьшением налоговой базы на затраты по приобретению квартиры, значительно выгодней в этом случае.

Пример 2

Сидоров З.М. в 2015 году приобрел квартиру студию за 935 000 руб., а в 2017 г. продал, выручив 1 080 000 руб.,

Согласно законодательству, у него есть два варианта получения вычета для оплаты налога:

  1. (1 080 000 – 1 000 000) × 13% = 10 400 руб.;
  2. (1 080 000 – 935000) × 13% = 18 850 руб.

В данном случае, воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить налоговую базу на фиксированные 1 000 000 будет выгодней.

Пример 3

Слепцова Т.У. в сентябре 2015 года приобрела квартиру студию за 1 150 000 руб., но уже в январе 2018 г. продала, получив за неё 990 000 руб.

Согласно законодательству, у неё есть два варианта получения вычета на уплату налога:

  1. (990 000 – 1 000 000) × 13% = — 1 300 руб.;
  2. (990 000 – 1 150 000) × 13% = — 20 800 руб.

В данном примере не имеет значение каким вариантом воспользоваться, т.к. получается налоговая база со знаком минус, т.е. в обоих случаях Слепцова Т.У. полностью освобождается от уплаты налога.

Налоговый вычет при продаже квартиры менее 5 лет в собственности

Согласно Федеральному закону от 29.11.2014 № 382-ФЗ, для налоговых резидентов РФ (кроме категории исключения, указанной выше), которые приобрели квартиру после 1.01.2016 и продали её менее чем через 5 лет, действуют следующие налоговые льготы по уплате НДФЛ:

  • сумма продажи (но не менее 70 % от кадастровой стоимости), уменьшенная на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.;
  • сумма продажи (но не менее 70% от кадастровой стоимости), уменьшенная на расходы по приобретению недвижимости,

Пример 1

Фомина Е.Ф. в долевом участии совершила покупку квартиры в новостройке стоимостью 3 340 000 рублей в июле 2016 г. В январе 2018 года, она продала ее по кадастровой стоимости за 3 650 000 руб.

Согласно налоговому кодексу, у неё есть два варианта определения суммы налога:

  1. (3 650 000 – 1000 000) × 13% = 344 500 руб.;
  2. (3 650000 – 3 340 000) × 13% = 40 300 руб.

В данном примере второй способ выгоднее.

Пример 2

Зубков Ф.Ф. в приобрёл студию за 970 000 рублей в феврале 2016 г. В январе 2018 года, он продает ее по кадастровой стоимости  за 1 150 000 руб.

Согласно налоговому кодексу, у него имеется два варианта определения суммы налога:

  1. (1 150 000 – 1000 000) × 13% = 19 500 руб.;
  2. (1 150000 – 970 000) × 13% = 23 400 руб.

В данном примере первый вариант более выгоден.

Вычет при продаже квартиры в долевой или совместной собственности

Если имущество, разделенное на доли или находящееся в совместной собственности, продается менее минимального срока владения, то здесь есть нюансы, которые нужно учесть еще до продажи, чтоб не переплатить налог.

  1. Вычет в 1 000 000 руб. распределяется между совладельцами, если имущество продано по общему договору купли-продажи:
  • пропорционально долям владения;
  • по договоренности (при общей совместной собственности).

2. Вычет в 1 000 000 руб. может применить каждый из собственников долей, если имущество продано по отдельным договорам купли-продажи.

Более подробно об этом читайте в статье «Налоговый вычет при продаже доли квартиры»

Сколько раз можно получить налоговый вычет при продаже квартиры

Имущественный вычет при продаже недвижимости можно применять неограниченное количество раз, но не более одного раза в год, в отличие от вычета при покупке жилья. Однако, если гражданином было продано в один год несколько объектов недвижимости, то вычет предоставляется в совокупности по обоим объектам, а не по отдельности на каждый.

Пример 1

Беспалов В.В.  приобрёл две студии за 950 000 рублей и 980 000 рублей в феврале 2017 г. В январе 2019 года, он продал их по кадастровой стоимости  за 1 200 000 руб и 1 250 000 руб.

Согласно налоговому кодексу, у него имеется два варианта определения суммы налога:

  1. (1 200 000 + 1 250 000) – 1000 000) × 13% = 188 500 руб.;

либо

2. (1 200 000 – 950 000) × 13% = 32 500 руб. за первую студию;

3. (1 250 000 — 980 000)× 13% = 35 100 руб. за вторую студию.

Второй вариант уплаты налога для Беспалова выгодней,  всего ему придется уплатить в бюджет 67 600 руб.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Для получения имущественного вычета при продаже квартиры, Вы обязаны не позднее 30 апреля следующего после сделки года обратиться в местные налоговые органы с комплектом документов, включающим:

  • заполненную в установленном порядке декларацию 3-НДФЛ. Как правильно заполнить 3-НДФЛ в 2019 году на имущественный вычет при продаже имущества смотрите здесь.
  • копию договора сделки (подлинник с собой при личном обращении);
  • документ, удостоверяющий личность продавца (должен быть при личном обращении);
  • копия ИНН продавца (если есть ИНН);
  • копии расписок, квитанций, банковских выписок или чеков с указанием суммы платежа от продажи квартиры (подлинники с собой при личном обращении);
  • копии расписок, квитанций, банковских выписок или чеков с указанием суммы назначения платежа от покупки квартиры (подлинники с собой при личном обращении).

Если Вы не представите налоговую декларацию в срок, то налоговый орган вправе применить к Вам штрафные санкции.

Итоги

  1. Любой гражданин РФ, продавший свою недвижимость, может воспользоваться налоговым вычетом в 1 000 000 руб.
  2. При расчёте налога с продажи квартиры большое значение играет его кадастровая стоимость.
  3. При определенных условиях и соблюдении сроков владения, налог с продажи квартиры платить не придется.
  4. Если продавать доли в квартире по отдельным договорам, то можно значительно снизить или не платить налог вообще
  5. Вычетом при продаже квартиры можно пользоваться неограниченное количество раз.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Автор: Наталья Анатольевна

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

32 thoughts on “Имущественный вычет при продаже квартиры”

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

  1. я получил налоговый вычет от продажи квартиры в 2007г. положен ли мне налоговый вычет при продаже квартиры в 2019г.(в собственности более 5 лет.

    1. Владимир, здравствуйте.
      Если квартира в собственности более 5 лет, то при продаже налога не возникает.

  2. Добрый день! Подскажите пожалуйста, в апреле 2016 года я оформила квартиру в собственность (договор завещания, не родственник). Сейчас планирую продать квартиру. Пенсионерка 68 лет, неработающая, имею я право на стандартный налоговый вычет 1 млн.рублей или придется платить налог 13% со всей суммы продажи и сдавать декларацию. Спасибо.

    1. Валентина, здравствуйте.
      Вы имеете право на вычет в размере 1 млн рублей.

  3. Добрый вечер. Подскажите. пожалуйста, в 2017 году купили квартиру в ипотеку за 2500тыс. руб. В 2019 году хотим ее продать за 3000тыс. руб. И купить другую за 2750 тыс. руб. Вопрос надо ли будет платить налог с 1 квартиры (разница 500 тыс. руб.). если сразу приобретаем другую квартиру? И надо сдавать декларацию ? Спасибо за ответ.

    1. Ольга, здравствуйте.
      Если продавать квартиру одним договором, то налог нужно будет уплатить с разницы между стоимостью продажи и покупки данной квартиры.
      Если же, например, вы с супругом оформите продажу каждый своей доли отдельно, то налога не возникнет. А декларацию подать нужно в любом случае, так как срок владения всего два года.

  4. Добрый вечер. В 2017 году мы купили комнату за 1050 т. руб. и оформили на 3-х собственников (по 1/3 муж, я и ребенок). В 2018 году комнату продали за 1200 т.руб. Подскажите, пожалуйста, надо ли в 2019г. платить нам налог и сколько сдавать деклараций — за каждого собственника (муж, я и ребенок)? Заранее спасибо .

    1. Альфия, здравствуйте.
      Если при продаже комнаты вы на каждую долю составили договоры, то налога на уплату не возникнет.
      Если же все оформлено одним договором, то из доходов вычитайте расходы, с этой разницы вы уплатите налог.
      Сдавать нужно три декларации.

  5. Добрый день. В 2015 году купили с супругой квартиру и оформили квартиру на супругу целиком.
    В 2017 оформили брачный договор и каждый из нас получил по 1/2 квартиры, после развелись.
    В 2018 при продаже квартиры придется ли мне платить налог?
    Я где-то слышал что в этом случае считается что право собственности наступило у меня в 2015 (так как это совместно нажитое имущество).

    1. Игорь Игоревич, здравствуйте.
      Если квартира была приобретена в браке, то по Гражданскому кодексу оба супруга являются собственниками с момента ее приобретения. И если с момента покупки до момента продажи прошло три года, то налога не будет и сдавать декларацию не нужно.

      Свой вопрос Вы можете задать в свою территориальную налоговую инспекцию, сделать это можно через сайт ФНС. Для этого воспользуйтесь online-сервисом: «Обратиться в ФНС России», далее по ссылке: https://www.nalog.ru/rn60/service/obr_fts/

  6. Добрый день! Меня зовут Елена. Очень нужна консультация. В 2015 году,я получила в наследство квартиру,в 2015году её и продала,а в 2016году купила жильё,нужно ли мне заплатить налог от продажи жилья,и могу ли я получить налоговый вычет от покупки жилья, если я безработная

    1. Здравствуйте.
      Да, вам нужно было подать декларацию и уплатить налог еще в 2016 году.
      Так как у вас возникает налог, то заплатив его, вы можете получить вычет. Своеобразный взаимозачет получается. Все будет зависеть от стоимости первой и второй квартиры.

  7. Добрый день. В мае 2017 оформила ДДУ и ипотеку с превоначальным взносом в 1,5 млн рублей на квартиру, в октябре 2017 дом ввели в эксплуатацию и подписала акт о приемке -передаче квартиры 15 октября 2017, но документ выписка ЕГРН зарегистрирован и получен только 20 января 2018 года. Могу ли я заполнять 3 ндфл и обращаться в налоговую за получением имущественного вычета за 2017 год?

    1. Наталья, здравствуйте.
      Да, можете, так как акт приема-передачи подписан в 2017 году.

  8. Добрый день !
    Какие документы мне потребуются для полученяи налогового вычета в 1 млн. р. при продаже квартиры ?

    1. Антон, здравствуйте.
      Список документов приведен в статье:
      «Для получения имущественного вычета при продаже квартиры, Вы обязаны не позднее 30 апреля следующего после сделки года обратиться в местные налоговые органы с комплектом документов, включающим:
      заполненную в установленном порядке декларацию 3-НДФЛ;
      копию договора сделки (подлинник с собой при личном обращении);
      документ, удостоверяющий личность продавца (должен быть при личном обращении);
      копия ИНН продавца (если есть ИНН);
      копии расписок, квитанций, банковских выписок или чеков с указанием суммы платежа от продажи квартиры (подлинники с собой при личном обращении)».

  9. Здравствуйте!Помогите пож-та разобраться с количеством деклараций и суммой вычета.Заранее спасибо. В феврале 2016 г.купили квартиру за 1 200 000, оформили в доли (1/3 доля мужу, 1/3 доля ребенку до 14 лет, 1/3 мне). Я дохода не получала т.к. пребывала в декретном отпуске. В 2017 году эту квартиру мы продали, но уже за 1 150 000 . Сколько мне нужно заполнить деклараций (кто представляет интересы ребенка) и какую сумму вычета я получу? Правильно ли я понимаю, что за 2016 год я заполняю 1 декларацию (по доходам мужа и он же представляет интересы ребенка) и сумма имущественного вычета у меня получается 104 000 (156 000 /3 = 52 000*2 чел-ка). А за 2017 год я подаю 2 декларации (от меня и мужа), потому что недвижимость в собственности была менее 3 лет, но в казну я ничего не плачу. потому что продала квартиру меньше, чем купила

  10. Добрый день! В октябре приобрела квартиру в долевое участие, а в ноябре продала квартиру по наследству (более дешевая, владение менее 3х лет). Перекроет ли имущественный вычет налог с продаж, если деньги внесены в этом году, а квартиру построят ориентировочно через два года. Нужно ли платить налог с продажи или обе квартиры в одну декларацию?

  11. Добрый день! В октябре приобрела квартиру в долевое участие, а в ноябре продала квартиру по наследству (более дешевая, владение менее 3х лет). Перекроет ли имущественный вычет налог с продаж, если деньги внесены в этом году, а квартиру построят ориентировочно через два года. Нужно ли платить налог с продажи или обе квартиры в одну декларацию?

    1. Татьяна, здравствуйте.
      Дело в том, что начать получать вычет вы сможете только в случае подписания акта приема-передачи.
      Получается, что вам придется сейчас оплатить налог, воспользовавшись вычетом при продаже. Так как квартира вам досталась по наследству, то вычет будет составлять 1 млн.руб.

  12. Добрый день!
    В декабре 2014г я купила квартиру в строящемся доме по ДДУ, сумма в договоре 2 900 000 руб. Сейчас оформляю свидетельство о праве собственности, и, соответственно, хочу оформить налоговый вычет через работодателя.
    Если продать квартиру сейчас, ранее 5 лет, за 3 000 000 руб, то сумма налога будет или 13 000 руб или 260 000 руб, правильно? Разница существенная.
    Кто определяет, по какой схеме рассчитывается налог, и не возникнет ли у налоговой требования об уплате бОльшей суммы?
    Спасибо.

    1. Наталья, здравствуйте.
      Вариант расчета налога выбирает налогоплательщик и предоставляет документы для проверки в налоговую.
      У вас были затраты на приобретение жилья, они подтвердятся документально. Поэтому реальный доход у вас 100 000 рублей. Другое дело, если бы у вас не было затрат на приобретение и вы продали, тогда воспользовались бы вычетом только в сумме 1 млн. руб.

  13. Здравствуйте! Я в августе 2016 года приобрел квартиру в долевом строительстве за 1850000 р., в августе 2017г., хочу продать ее после ремонта за 2100000 р. Смогу ли я получить налоговый вычет или только в 2018 г. ? У вас почему то все примеры больше года?

    1. Сергей, здравствуйте.
      Уточните, пожалуйста. Акт приема-передачи подписан также в 2016 году? Если да, то в 2017 можете подать декларацию за 2016 год.

  14. добрый день!
    в мае 2015 приобрела квартиру (вторичное жилье). стоимость квартиры была указана в договоре 1 млн. руб. В сентябре 2016 получила налоговый вычет в сумме 130 тыс руб.
    могу ли я еще раз заполнить налоговую декларацию на получение налогового вычета , при приобретении следующей квартиры в будущем (остаток 130 тыс.) ?

    1. Екатерина, добрый вечер.
      Так как вы приобрели квартиру 1 после 01.01.2014, «добрать» имущественный вычет до 2 млн. вы сможете при покупке другой квартиры.

  15. Добрый день! В 2015г приобрели квартиру за 1,8 млн, В 2017г планируем продать(менее 3 лет в собственности). Какую необходимо указать стоимость в договоре купли продажи, что бы не оплачивать налоговый вычет с продажи квартиры?

    1. Мария, здравствуйте.
      При продаже квартиры есть два варианта. Здесь нужно выбрать наиболее выгодный для вас.
      1. Можно применить имущественный налоговый вычет в размере 1000000 руб. Тогда сумма налога будет равна стоимость продажи квартиры минус 1 млн. и все это умножить на 13%
      2. Налог платиться с разницы между стоимостью квартиры, по которой вы продали, и стоимостью квартиры, по которой вы приобрели.То есть если например вы продали за 2 млн руб, то налог будет равен (2000000-1800000)*13%=26000 руб. При этом если вы не пользовались правом имущественного вычета при покупке квартиры, то вы можете его также получить. То есть налог будет компенсирован вычетом. Ну а если данный вычет вы уже получили, то налога не будет только в случае, если вы продали квартиру по той же стоимости, что и приобрели, или даже меньше. Другой вопрос, согласится ли с этим покупатель квартиры, ведь он имеет право получить имущественный вычет, сумма которого будет зависеть от стоимости квартиры, указанной в договоре.

  16. Добрый день. В 2017 году я продал квартиру (в собственности 1 год) и купил другую в ЖСК (сумма оплачена полностью, акт приема-передачи подписан). Смогу ли я получить обратно НДФЛ, уплаченный при продаже квартиры, в качестве имущественного налогового вычета?

  17. Здравствуйте, в 2015 году приобрел квартиру в строящемся доме по ДДУ за 2 млн.р., в 2017 году дом введен в эксплуатацию. Я оформил собственность. Хочу продать за те же 2 млн.р. кадастровая стоимость 2,2 млн.р. Какой налог я обязан буду заплатить ? Спасибо.

    1. Здравствуйте, в таком случае налог уплачивать не нужно.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: