Налоговый вычет при продаже квартиры

Последнее обновление 2018-01-01 в 11:23

В этой статье подробно рассказано о имущественном вычете при продаже недвижимости, если Вас интересует налоговый вычет при покупки квартиры, пожалуйста, перейдите по этой ссылке.

 При расчёте налога с продажи квартиры в 2018 году большое значение играет его кадастровая стоимость. В настоящее время, согласно вступившему в силу с 1 января 2016 года Федеральному закону № 382 от 29.11.2014 года
  • если доход от продажи квартиры меньше чем 70% от её кадастровой стоимости, то для налогообложения будет использовано всё равно 70% от кадастровой стоимости.

Пример 1

Михайлов О.Н. купил квартиру в 2017 году за 2 100 000 руб., в 2018 году он её продал за 2 530 000 руб.

Кадастровая стоимость составляет 3 545 000 рублей.

70% от кадастровой стоимости будет 3 545 000 × 0.7 = 2 481 500 руб.

Сравним полученный результат с ценой продажи, 2 481 500 < 2 530 00, соответственно для расчёта налога мы должны взять реальную сумму продажи по договору, а не из кадастра.

(2 530 000 — 2 100 000) × 13% = 55 900 рублей составит налог с продажи.

Пример 2

Воронков В.Т. приобрёл квартиру в сентябре 2017 года за 5 180 000 руб., в октябре этого же года по непредвиденным обстоятельствам был вынужден её продать за те же 5 180 000 руб.

Кадастровая стоимость составляет 8 245 000 рублей.

70% от кадастровой стоимости будет 8 245 000 × 0.7 = 5 771 500 руб.

Сравним полученный результат с ценой продажи, 5 771 500 > 5 180 000, соответственно для расчёта налога мы обязаны по новым правилам взять именно цену из кадастра, а не реальную цену продажи.

(5 771 500 — 5 180 000) × 13% = 76 895 рублей составит налог с продажи.

В каких случаях не нужно платить налог

  • Если Вы оформили право собственности на квартиру до 1.01.2016 года и продали через 3 года и более;
  • Если Вы оформили право собственности на квартиру после 1.01.2016 года и продали через 5 лет и более.

Исключение, если квартира приобретена после 1.01.2016 в порядке:

  • приватизации;
  • дарения от близких родственников;
  • наследования;
  • договора пожизненного содержания с иждивением.

В таком случае, через 3 года Вы полностью освобождаетесь от необходимости оплачивать налог.

Субъекты РФ своими законами могут уменьшить 5-летний срок нахождения имущества в собственности и размер понижающего кадастровую стоимость коэффициента (70%) вплоть до 0.

Пример 1

Рыбаков А.Р. приобрёл недвижимость в декабре 2015 года за 2 250 000 руб., в декабре 2018 года он планирует продать её за 2 500 000 руб., в таком случае он будет освобождён от уплаты налога.

Пример 2

Кононов В.К. приобрёл комнату в малосемейке в октябре 2016 года за 1 250 000 руб., в октябре 2021 года он планирует продать её за 2 100 000 руб., в таком случае никакого налога платить ему не потребуется.

Пример 3

Додоновой Т.В. родители подарили квартиру студию в феврале 2016 года стоимостью 1 250 000 руб., в феврале 2019 года она сможет её продать дороже от стоимости, при этом она будет полностью освобождена от уплаты налога.

Пример 4

Милосердова О.К. в наследство получила квартиру от родителей в июле 2016 года стоимостью 3 250 000 руб., в июле 2019 года она сможет её продать дороже и платить налог ей не потребуется.
При этом следует иметь в виду, что срок нахождения в собственности наследуемого имущества определяется с даты смерти наследодателя (ст.1152 ГК РФ)  и не зависит от даты оформления права собственности на регистрируемое имущество.

Что такое налоговый вычет при продаже квартиры

Законодательство РФ трактует имущественный налоговый вычет при продаже квартиры как льготу, предоставляемую в виде полного или частичного освобождения от выплаты налога на доход физических лиц от реализации собственного имущества.

Все налоговые резиденты обязаны выплатить государству налог по ставке 13% от суммы такой сделки.

Налоговый вычет при продаже квартиры менее 3 лет в собственности

Если Вы приобрели квартиру до 01.01.2016, и продали её менее чем через 3 года, действуют следующие налоговые льготы по уплате НДФЛ:

  • сумма продажи, уменьшенная на 1 000 000 руб.;
  • сумма продажи, уменьшенная на расходы по приобретению недвижимости.

Пример 1

Романов И.А. в июне 2015 года, приобрёл квартиру за 3 240 000 руб., в декабре 2017 года он её продал за 3 630 000 руб. В результате сделки образовался доход в размере 3 630 000 – 3 240 000 = 390 000 руб.

Согласно законодательству, у него есть два варианта оплаты налога:

  1. (3 630 000 – 1 000 000) × 13% = 341 900 руб.;
  2. (3 630 000 – 3 240 000) × 13% = 50 700 руб.

Очевидно, что воспользоваться уменьшением налоговой базы на затраты по приобретению квартиры, значительно выгодней в этом случае.

Пример 2

Сидоров З.М. в 2015 году приобрел квартиру студию за 935 000 руб., а в 2017 г. продал, выручив 1 080 000 руб.,

Согласно законодательству, у него есть два варианта получения вычета для оплаты налога:

  1. (1 080 000 – 1 000 000) × 13% = 10 400 руб.;
  2. (1 080 000 – 935000) × 13% = 18 850 руб.

В данном случае, воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить налоговую базу на фиксированные 1 000 000 будет выгодней.

Пример 3

Слепцова Т.У. в сентябре 2015 года приобрела квартиру студию за 1 150 000 руб., но уже в январе 2018 г. продала, получив за неё 990 000 руб.

Согласно законодательству, у неё есть два варианта получения вычета на уплату налога:

  1. (990 000 – 1 000 000) × 13% = — 1 300 руб.;
  2. (990 000 – 1 150 000) × 13% = — 20 800 руб.

В данном примере не имеет значение каким вариантом воспользоваться, т.к. получается налоговая база со знаком минус, т.е. в обоих случаях Слепцова Т.У. полностью освобождается от уплаты налога.

Налоговый вычет при продаже квартиры менее 5 лет в собственности

Согласно Федеральному закону от 29.11.2014 № 382-ФЗ, для налоговых резидентов РФ (кроме категории исключения, указанной выше), которые приобрели квартиру после 1.01.2016 и продали её менее чем через 5 лет, действуют следующие налоговые льготы по уплате НДФЛ:

  • сумма продажи (но не менее 70 % от кадастровой стоимости), уменьшенная на имущественный вычет в размере 1 000 000 руб.;
  • сумма продажи (но не менее 70% от кадастровой стоимости), уменьшенная на расходы по приобретению недвижимости,

Пример 1

Фомина Е.Ф. в долевом участии совершила покупку квартиры в новостройке стоимостью 3 340 000 рублей в июле 2016 г. В январе 2018 года, она продала ее по кадастровой стоимости за 3 650 000 руб.

Согласно налоговому кодексу, у неё есть два варианта определения суммы налога:

  1. (3 650 000 – 1000 000) × 13% = 344 500 руб.;
  2. (3 650000 – 3 340 000) × 13% = 40 300 руб.

В данном примере второй способ выгоднее.

Пример 2

Зубков Ф.Ф. в приобрёл студию за 970 000 рублей в феврале 2016 г. В январе 2018 года, он продает ее по кадастровой стоимости  за 1 150 000 руб.

Согласно налоговому кодексу, у него имеется два варианта определения суммы налога:

  1. (1 150 000 – 1000 000) × 13% = 19 500 руб.;
  2. (1 150000 – 970 000) × 13% = 23 400 руб.

В данном примере первый вариант более выгоден.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры

Для получения имущественного вычета при продаже квартиры, Вы обязаны не позднее 30 апреля следующего после сделки года обратиться в местные налоговые органы с комплектом документов, включающим:

  • заполненную в установленном порядке декларацию 3-НДФЛ;
  • копию договора сделки (подлинник с собой при личном обращении);
  • документ, удостоверяющий личность продавца (должен быть при личном обращении);
  • копия ИНН продавца (если есть ИНН);
  • копии расписок, квитанций, банковских выписок или чеков с указанием суммы платежа от продажи квартиры (подлинники с собой при личном обращении);
  • копии расписок, квитанций, банковских выписок или чеков с указанием суммы назначения платежа от покупки квартиры (подлинники с собой при личном обращении).

Если Вы не представите налоговую декларацию в срок, налоговый орган вправе применить к Вам штрафные санкции.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Автор: Наталья Анатольевна

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

25 thoughts on “Налоговый вычет при продаже квартиры”

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

  1. Добрый вечер. В 2017 году мы купили комнату за 1050 т. руб. и оформили на 3-х собственников (по 1/3 муж, я и ребенок). В 2018 году комнату продали за 1200 т.руб. Подскажите, пожалуйста, надо ли в 2019г. платить нам налог и сколько сдавать деклараций — за каждого собственника (муж, я и ребенок)? Заранее спасибо .

  2. Добрый день. В 2015 году купили с супругой квартиру и оформили квартиру на супругу целиком.
    В 2017 оформили брачный договор и каждый из нас получил по 1/2 квартиры, после развелись.
    В 2018 при продаже квартиры придется ли мне платить налог?
    Я где-то слышал что в этом случае считается что право собственности наступило у меня в 2015 (так как это совместно нажитое имущество).

    1. Игорь Игоревич, здравствуйте.
      Если квартира была приобретена в браке, то по Гражданскому кодексу оба супруга являются собственниками с момента ее приобретения. И если с момента покупки до момента продажи прошло три года, то налога не будет и сдавать декларацию не нужно.

      Свой вопрос Вы можете задать в свою территориальную налоговую инспекцию, сделать это можно через сайт ФНС. Для этого воспользуйтесь online-сервисом: «Обратиться в ФНС России», далее по ссылке: https://www.nalog.ru/rn60/service/obr_fts/

  3. Добрый день! Меня зовут Елена. Очень нужна консультация. В 2015 году,я получила в наследство квартиру,в 2015году её и продала,а в 2016году купила жильё,нужно ли мне заплатить налог от продажи жилья,и могу ли я получить налоговый вычет от покупки жилья, если я безработная

    1. Здравствуйте.
      Да, вам нужно было подать декларацию и уплатить налог еще в 2016 году.
      Так как у вас возникает налог, то заплатив его, вы можете получить вычет. Своеобразный взаимозачет получается. Все будет зависеть от стоимости первой и второй квартиры.

  4. Добрый день. В мае 2017 оформила ДДУ и ипотеку с превоначальным взносом в 1,5 млн рублей на квартиру, в октябре 2017 дом ввели в эксплуатацию и подписала акт о приемке -передаче квартиры 15 октября 2017, но документ выписка ЕГРН зарегистрирован и получен только 20 января 2018 года. Могу ли я заполнять 3 ндфл и обращаться в налоговую за получением имущественного вычета за 2017 год?

    1. Наталья, здравствуйте.
      Да, можете, так как акт приема-передачи подписан в 2017 году.

  5. Добрый день !
    Какие документы мне потребуются для полученяи налогового вычета в 1 млн. р. при продаже квартиры ?

    1. Антон, здравствуйте.
      Список документов приведен в статье:
      «Для получения имущественного вычета при продаже квартиры, Вы обязаны не позднее 30 апреля следующего после сделки года обратиться в местные налоговые органы с комплектом документов, включающим:
      заполненную в установленном порядке декларацию 3-НДФЛ;
      копию договора сделки (подлинник с собой при личном обращении);
      документ, удостоверяющий личность продавца (должен быть при личном обращении);
      копия ИНН продавца (если есть ИНН);
      копии расписок, квитанций, банковских выписок или чеков с указанием суммы платежа от продажи квартиры (подлинники с собой при личном обращении)».

  6. Здравствуйте!Помогите пож-та разобраться с количеством деклараций и суммой вычета.Заранее спасибо. В феврале 2016 г.купили квартиру за 1 200 000, оформили в доли (1/3 доля мужу, 1/3 доля ребенку до 14 лет, 1/3 мне). Я дохода не получала т.к. пребывала в декретном отпуске. В 2017 году эту квартиру мы продали, но уже за 1 150 000 . Сколько мне нужно заполнить деклараций (кто представляет интересы ребенка) и какую сумму вычета я получу? Правильно ли я понимаю, что за 2016 год я заполняю 1 декларацию (по доходам мужа и он же представляет интересы ребенка) и сумма имущественного вычета у меня получается 104 000 (156 000 /3 = 52 000*2 чел-ка). А за 2017 год я подаю 2 декларации (от меня и мужа), потому что недвижимость в собственности была менее 3 лет, но в казну я ничего не плачу. потому что продала квартиру меньше, чем купила

  7. Добрый день! В октябре приобрела квартиру в долевое участие, а в ноябре продала квартиру по наследству (более дешевая, владение менее 3х лет). Перекроет ли имущественный вычет налог с продаж, если деньги внесены в этом году, а квартиру построят ориентировочно через два года. Нужно ли платить налог с продажи или обе квартиры в одну декларацию?

  8. Добрый день! В октябре приобрела квартиру в долевое участие, а в ноябре продала квартиру по наследству (более дешевая, владение менее 3х лет). Перекроет ли имущественный вычет налог с продаж, если деньги внесены в этом году, а квартиру построят ориентировочно через два года. Нужно ли платить налог с продажи или обе квартиры в одну декларацию?

    1. Татьяна, здравствуйте.
      Дело в том, что начать получать вычет вы сможете только в случае подписания акта приема-передачи.
      Получается, что вам придется сейчас оплатить налог, воспользовавшись вычетом при продаже. Так как квартира вам досталась по наследству, то вычет будет составлять 1 млн.руб.

  9. Добрый день!
    В декабре 2014г я купила квартиру в строящемся доме по ДДУ, сумма в договоре 2 900 000 руб. Сейчас оформляю свидетельство о праве собственности, и, соответственно, хочу оформить налоговый вычет через работодателя.
    Если продать квартиру сейчас, ранее 5 лет, за 3 000 000 руб, то сумма налога будет или 13 000 руб или 260 000 руб, правильно? Разница существенная.
    Кто определяет, по какой схеме рассчитывается налог, и не возникнет ли у налоговой требования об уплате бОльшей суммы?
    Спасибо.

    1. Наталья, здравствуйте.
      Вариант расчета налога выбирает налогоплательщик и предоставляет документы для проверки в налоговую.
      У вас были затраты на приобретение жилья, они подтвердятся документально. Поэтому реальный доход у вас 100 000 рублей. Другое дело, если бы у вас не было затрат на приобретение и вы продали, тогда воспользовались бы вычетом только в сумме 1 млн. руб.

  10. Здравствуйте! Я в августе 2016 года приобрел квартиру в долевом строительстве за 1850000 р., в августе 2017г., хочу продать ее после ремонта за 2100000 р. Смогу ли я получить налоговый вычет или только в 2018 г. ? У вас почему то все примеры больше года?

    1. Сергей, здравствуйте.
      Уточните, пожалуйста. Акт приема-передачи подписан также в 2016 году? Если да, то в 2017 можете подать декларацию за 2016 год.

  11. добрый день!
    в мае 2015 приобрела квартиру (вторичное жилье). стоимость квартиры была указана в договоре 1 млн. руб. В сентябре 2016 получила налоговый вычет в сумме 130 тыс руб.
    могу ли я еще раз заполнить налоговую декларацию на получение налогового вычета , при приобретении следующей квартиры в будущем (остаток 130 тыс.) ?

    1. Екатерина, добрый вечер.
      Так как вы приобрели квартиру 1 после 01.01.2014, «добрать» имущественный вычет до 2 млн. вы сможете при покупке другой квартиры.

  12. Добрый день! В 2015г приобрели квартиру за 1,8 млн, В 2017г планируем продать(менее 3 лет в собственности). Какую необходимо указать стоимость в договоре купли продажи, что бы не оплачивать налоговый вычет с продажи квартиры?

    1. Мария, здравствуйте.
      При продаже квартиры есть два варианта. Здесь нужно выбрать наиболее выгодный для вас.
      1. Можно применить имущественный налоговый вычет в размере 1000000 руб. Тогда сумма налога будет равна стоимость продажи квартиры минус 1 млн. и все это умножить на 13%
      2. Налог платиться с разницы между стоимостью квартиры, по которой вы продали, и стоимостью квартиры, по которой вы приобрели.То есть если например вы продали за 2 млн руб, то налог будет равен (2000000-1800000)*13%=26000 руб. При этом если вы не пользовались правом имущественного вычета при покупке квартиры, то вы можете его также получить. То есть налог будет компенсирован вычетом. Ну а если данный вычет вы уже получили, то налога не будет только в случае, если вы продали квартиру по той же стоимости, что и приобрели, или даже меньше. Другой вопрос, согласится ли с этим покупатель квартиры, ведь он имеет право получить имущественный вычет, сумма которого будет зависеть от стоимости квартиры, указанной в договоре.

  13. Добрый день. В 2017 году я продал квартиру (в собственности 1 год) и купил другую в ЖСК (сумма оплачена полностью, акт приема-передачи подписан). Смогу ли я получить обратно НДФЛ, уплаченный при продаже квартиры, в качестве имущественного налогового вычета?

  14. Здравствуйте, в 2015 году приобрел квартиру в строящемся доме по ДДУ за 2 млн.р., в 2017 году дом введен в эксплуатацию. Я оформил собственность. Хочу продать за те же 2 млн.р. кадастровая стоимость 2,2 млн.р. Какой налог я обязан буду заплатить ? Спасибо.

    1. Здравствуйте, в таком случае налог уплачивать не нужно.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: