Можно ли получить налоговый вычет при обмене квартиры

Рассмотрим, каким образом регулируется порядок предоставления налогового вычета по договору обмена.


Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.

  • Звонок по всей России бесплатный 8 800 350-94-43

  • Особенности получения налогового вычета при обмене квартиры

    С фактической точки зрения мена не является деятельностью по извлечению дохода, если речь не идет о мене с доплатой. Происходит передача друг другу эквивалентного имущества, а доходов как таковых здесь нет.

    Но юридически мена делится для каждой стороны на 2 части:

    • отчуждение, т. е. реализация, своего имущества;
    • приобретение, т. е. покупка, имущества другой стороны.

    Из этого вытекают следующие налоговые последствия:

    • за продажу своей квартиры нужно платить НДФЛ при определенных условиях;
    • за продажу квартиры можно уменьшить базу обложения на сумму вычета или расходов;
    • за покупку квартиры можно получить имущественный вычет.

    Вычет при продаже по договору мены

    Каждая из сторон является и продавцом, и покупателем. Реализация имущества подлежит подоходному налогообложению согласно ст.209 Налогового кодекса России. Базой для начисления НДФЛ является стоимость объекта мены, о чем сказано в ст.39, 209 и 210 НК РФ.

    Но в ст.217 НК РФ предусмотрено освобождение для граждан при соблюдении одного из следующих условий:

    квартира подарена близкой родней, унаследована, приватизирована или получена от рентодателя до 2016 года;

    • квартира куплена до 2016 года и между ее покупкой и продажей прошло более 3 лет;
    • квартира подарена близкой родней, унаследована, приватизирована или получена от рентодателя после 2016 года и после одного из перечисленных событий прошло более 3 лет;
    • квартира куплена после 2016 года и между ее покупкой и продажей прошло более 5 лет.

    Но тем, у кого таких условий нет, в рамках ст.220 НК РФ можно воспользоваться одним из 2 способов уменьшения базы:

    • вычет при продаже недвижимости — до 1 000 000 рублей;
    • расходы на приобретение этой недвижимости.

    Пример 1

    Андреева Кристина купила квартиру за 2 200 000 рублей и со стоимостью 2 300 000 и в том же году по договору мены обменяла ее на дом стоимостью 2 500 000 рублей с доплатой 200 000.

    Первая операция из договора мены: продажа за 2 300 000 рублей. Это база обложения. Если считать по ней, то НДФЛ составит: 2 300 000 × 13% = 299 000 рублей.

    Однако можно применить вычет, его максимальный размер — 1 000 000 рублей. База: 2 300 000 — 1 000 000 = 1 300 000. НДФЛ: 1 300 000 × 13% = 169 000 рублей.

    А можно уменьшить базу на величину расходов. Андреева купила эту квартиру за 2 200 000. База: 2 300 000 — 2 200 000 = 100 000. НДФЛ: 100 000 × 13% = 13 000 рублей. Это оптимальный вариант.

    Важно! Нельзя уменьшить базу при продаже недвижимости и на вычет, и на расходы. Необходимо выбрать один из методов.

     

    Андреева должна не только заплатить эту сумму в бюджет, но и сдать перед этим декларацию 3-НДФЛ.

    Вычет при покупке по договору мены

    При обмене каждая сторона является и покупателем. За покупку жилья налог платить не нужно, естественно. Напротив, законодательство в целях поддержки граждан, приобретающих новое жилье, предлагает помощь — возврат уплаченного ранее НДФЛ. Максимальный размер возврата: 260 000 рублей, это 13% от максимального размера вычета за покупку — 2 000 000 рублей.

    Важно! В случае обмена своего жилья с внесением дополнительной доплаты, имущественный вычет на покупку может быть получен  со всей суммы (письмо Минфина России от 19.08.2011 № 03-04-08/4-150 доведено до налоговых органов письмом ФНС России от 01.09.2011 № ЕД-4-3/14250@)

     

    Продолжим рассматривать пример с госпожой Андреевой. Ее расходы составили 2 500 000 рублей — налоговый вычет при обмене квартиры с доплатой учитывает и стоимость меняемого имущества и размер доплаты. Но вычет равен 2 000 000, больше использовать невозможно.

    Для получения вычета нужно указать в декларации 3-НДФЛ основания для получения вычета. Эта будет та же декларация, в которой вы пишите сведения о продаже, но в другом листе показываете покупку.

    Важно! Продажу и покупку и все прочие операции по извлечению облагаемого НДФЛ дохода за календарный год нужно отражать в одной декларации.

     

    Имущественным вычетом за покупку можно покрыть НДФЛ за продажу. В случае Андреевой это будет так:

    1. Она должна заплатить 13 000 за продажу по договору мены.
    2. Ей подлежит возврат в размере 260 000 рублей. Будем считать, что она возвращает всю сумму за год, хотя такое бывает редко.
    3. В итогах декларации произойдет взаимозачет: 260 000 — 13 000 = 247 000 рублей к возврату.

    Заполнить декларацию при покупке квартиры по договору мены вам поможет статья «Образец и пример заполнения декларации 3-НДФЛ на налоговый вычет при покупке квартиры»


    Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.

  • Звонок по всей России бесплатный 8 800 350-94-43

  • Итоги

    1. При мене происходит и продажа, и покупка объектов недвижимости, поэтому каждая сторона является продавцом и покупателем.
    2. За продажу нужно платить НДФЛ, если объект был в собственности до 3 или 5 лет.
    3. НДФЛ можно уменьшить на размер вычета или расходы при покупке этого объекта.
    4. За покупку гражданин может получить возврат в пределах 260 000 рублей.

     

    Рейтинг
    Поделиться с друзьями
    NALOGBOX

    Сообщить об опечатке

    Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

    Adblock
    detector