Как рассчитать налоговый вычет при покупке квартиры

Последнее обновление 2018-10-17 в 15:33

 

Калькулятор для расчета налогового вычета при покупке квартиры поможет любому претенденту на возврат НДФЛ прогнозировать поступления от налоговой и оценить, какой способ получения вычета лучше — через налоговую или у работодателя? Чтобы воспользоваться онлайн-калькулятором для налогового вычета на квартиру, нужно иметь под рукой справку 2-НДФЛ, если вы платите по процентам — справку из банка, а если не первый год получаете возврат, то еще и прошлогоднюю декларацию.

Как рассчитать имущественный вычет?

Чтобы правильно рассчитать возврат налога при покупке квартиры, нужно знать, как работает общий механизм имущественного вычета.

Какие понятия важны:

  • НДФЛ — подоходный налог, который взимается с доходов каждого гражданина, за исключением доходов, перечисленных в ст.217 Налогового кодекса России;
  • доход — основным доходом большинства граждан является заработная плата; сотрудник, заключивший трудовой договор, получает зарплату уже после взыскания НДФЛ — работодатель удерживает из оклада и других начислений работника налог, а потом уже перечисляет ему зарплату; также среди распространенных видов дохода — сдача в аренду машины, квартиры, но часто такие операции не оформляются, также — продажа имущества, если она не подпадает под ст.217 НК РФ, и др.;
  • налоговая база — сумма, с которой исчисляется налог; налоговой базой являются все доходы лица за период — календарный год; в налоговую базу могут не входить какие-то начисления, например, материальная помощь от работодателя, поэтому не всегда общая сумма зарплат за год и есть база; узнать о налоговой базе можно по справке 2-НДФЛ.

Имущественный вычет равен 2 000 000 рублей, но не эта сумма возвращается соискателю. Эта сумма вычитается из налоговой базы, т. е. размер налога будет меньше или равен нулю. Но поскольку возврат производится в следующем году после уплаты НДФЛ, то эта разница возвращается как излишек уплаченного налога. А реально имущественный налоговый вычет составляет 13% и от предусмотренной суммы.

Пример 1

Павлова Анастасия работает старшим продавцом в магазине детской одежды «Кроха». Ее оклад по трудовому договору составляет 35 000 рублей. Она купила жилье за 3 000 000 рублей и хочет получить вычет 2 000 000 при покупке квартиры.

Как считать налоговый вычет на квартиру:

Согласно справке 2-НДФЛ, налоговая база Анастасии за прошедший год составила: 35 000 ×12 = 420 000 рублей.

Работодатель удержал и перечислил в бюджет НДФЛ с ее налоговой базы: 420 000 ×13% = 54 600 рублей.

Имущественный вычет в 2000000 нельзя получить за 1 год, ведь за год возвращается столько, сколько уплатил. После его использования из налоговой базы Анастасии вычитается сумма компенсации: 420 000 — 2 000 000 рублей = 0, т. к. база не может быть отрицательной.

Если база стала равна нулю, то и налог равен нулю: 0 × 13% = 0 рублей. Следовательно, после пересчета образовался излишне уплаченный НДФЛ — те 54 600, которые Анастасия заплатила в прошлом году. Теперь их ей возвращают.

Остаток вычета — 580 000 рублей, она сможет реализовать в последующих годах до полного его исчерпания.

В итоге формула расчета налогового вычета при покупке квартиры такова:

Сравните 2 значения — фактические расходы на покупку и максимальный размер по ст.220 НК РФ. В дальнейшем будет участвовать наименьшая из сумм.

Сравните 2 значения — уплаченный за год налог и 13% от предыдущей суммы. Высчитать налоговый вычет за покупку квартиры нужно по наименьшей из них.

Эта сумма и будет возвращена. А остальное — в следующем году.

Как рассчитать возврат подоходного налога при покупке квартиры?

Каждый гражданин имеет право единожды в жизни уменьшить налоговую базу при наличии расходов на жилье.

Причем, согласно последним изменениям в ст.220 НК РФ, каждый вправе воспользоваться максимальным размером вычета, а если после покупки квартиры и возмещения трат на нее у гражданина сохранился остаток компенсации, то его можно дополучить по другому объекту или при ремонте.

Ведь имущественное возмещение дается по фактическим расходам — если реально соискатель потратил меньше, чем максимальная сумма например, купил квартиру за 1 000 000 рублей, то и налоговый вычет при покупке квартиры будет 1 000 000 рублей. При этом за заявителем сохраняется право дополучить льготу по максимуму.

Пример 2

Павлова Анастасия купила студию за 800 000 рублей. Она хочет получить возврат по своим расходам. Ее оклад составляет 35 000 рублей, а других облагаемых доходов нет.

Анастасия может претендовать на имущественный вычет в размере 800 000 рублей, потому что таковы ее издержки на жилье. От этой суммы 13% — 104 000. Другой ограничитель — уплаченный НДФЛ за год. За год Анастасия платит 54 600, следовательно, вернуть больше она не сумеет.

Есть и другой способ расчета суммы налогового вычета при покупке квартиры — у работодателя. Суть этого метода состоит в отказе от возврата сразу за год, а в получении компенсации ежемесячно, причем не в виде возвращающихся денег, а в виде прекращения удержаний с зарплаты.

Пример 3

Анастасия Павлова имеет оклад 35 000 рублей. Ее работодатель удерживает из них НДФЛ, и каждый месяц ей приходит только 30 450. Она купила студию за 1 000 000 рублей и решила получить компенсацию у работодателя.

По данным расходам Павловой положено 130 000 рублей. Она собрала все необходимые документы и написала заявление на уведомление. Через месяц налоговая выдала ей уведомление, с которым Павлова обратилась к работодателю.

Со следующего месяца ей стала приходить полноценная зарплата — 35 000 рублей.

Какой период она будет получать такой заработок — до исчерпания положенных ей 130 000 рублей. Ведь каждый месяц Анастасия уплачивала 4 550 НДФЛ. Налоговый вычет с покупки квартиры высчитывается в данном случае делением 130 000 на 4 550. Получается 28 — столько месяцев Анастасии будет приходить полный оклад, это больше 2 лет. В любой момент она может сменить способ получения положенной ей суммы, но не чаще, чем раз в год.

Как посчитать имущественный вычет по предыдущим годам?

Налоговый вычет при покупке квартиры начисляется как по текущим месяцам, так и за прошлые годы. Максимальный период, который можно охватить, — это последние 3 года, поскольку таков срок исковой давности по НК РФ.

Пример 4

Анастасия Павлова имеет оклад 35 000 рублей. Бухгалтер удерживает из них подоходный налог в размере 4 550, и каждый месяц ей приходит только 30 450. Она квартиру-студию за 1 000 000 рублей и решила получить компенсацию у работодателя за 3 предыдущих года.

За 3 года она заплатила налогов: 54 600 × 3 = 163 800 рублей. Эта сумма превышает 130 000, которые ей положены, а налоговый вычет при покупке квартиры считается по меньшей из сумм. Анастасия получит 130 000 рублей.

У Анастасии сохранилось право дополучить оставшуюся от максимального размера компенсации часть в будущем — при покупке другого жилой недвижимости или по расходам на ремонт — отделочные и другие работы и пр., и налоговый вычет при покупке квартиры будет исчисляться с учетом полученной части.

Примеры налогового вычета при покупке квартиры

Есть еще несколько ситуаций, которые часто встречаются среди соискателей возврата из бюджета за расходы на жилье.

Пример 5

Анастасия Павлова — пенсионерка с января 2017 года. До этого она работала главным бухгалтером в агентстве недвижимости «Гарант» и имела оклад 55 000 рублей в месяц. В 2017 году она купила однокомнатную квартиру за 1 500 000 рублей. Может ли она получить вычет, если не работает?

Согласно ст.220 НК РФ пенсионеры вправе подавать документы на возврат из бюджета, если за 3 последние года платили НДФЛ.

Расчет:

Павлове положен налоговый вычет на квартиру в размере 1 500 000 рублей — это ее реальные траты. От них 13% — 195 000.

Уплаченный ею налог: из 3 последних лет она работала 2, значит, уплатила в бюджет 55 000 × 13% × 24 = 171 600 рублей. Эта сумма меньше положенных ей 195 000, следовательно, за 3 последних года ей вернется 171 600 рублей. Остаток она пока вернуть не может, так как является пенсионеркой и не платит НДФЛ. Если она устроится на работу или будет получать другие облагаемые доходы, то сможет дополучить оставшиеся 23 400 (195 000 — 171 600).

А если она возымеет другие расходы на жилье, то сумеет подать документы для получения и оставшейся части от максимального вычета — 500 000 рублей (ведь она купила квартиру за 1 500 000, а максимально могла компенсировать 2 000 000 рублей).

Пример 6

Анастасия Павлова и ее муж Роман Павлов купили квартиру за 4 000 000 рублей, использовав ипотечные средства. Столько же — 4 000 000 рублей, они должны уплатить в счет погашения процентов. Право собственности они разделили пополам.

Исходя из абзаца 25 пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, принято налоговыми органами, что при одновременной покупке долей возмещение распределяется между ними согласно долям.

В соответствии с письмами Минфина от 8 сентября 2008 года и 1 сентября 2010 года № 3-5-04/491@ и № 03-04-05/6-512, в такой ситуации возврат за проценты тоже делится согласно долям.

Если следовать этим нормам, то каждый супруг получит только 1 000 000 за расходы на покупку и 1 500 000 — по процентам, так как в общем на двоих они получают 2 000 000 за покупку и 3 000 000 — за погашение ипотеки.

Однако есть законный способ каждому получить максимальную сумму, т. е. налоговый вычет при покупке квартиры 4 000 000 и за проценты тоже 4 000 000.

Как это сделать: оформить документы так, чтобы они не подпадали под абзац 25 пп.2 п.1 ст.220 НК РФ, т. е. не покупать доли одновременно. Желательно, для избежания претензий от ИФНС, заключить отдельные договоры на покупку долей с промежутком хотя бы в месяц. Тогда каждый супруг получит компенсацию по максимуму.

Итоги

  1. Имущественный вычет предоставляется один раз в жизни, но его можно получать с разных объектов и в разное время до полного получения максимального размера.
  2. Можно получить возврат сразу за 3 года, если в этот период уплачивался НДФЛ, в т.ч. так могут сделать пенсионеры.
  3. За доли, купленные в разное время, каждый совладелец может получить полноценное возмещение.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Автор: Наталья Анатольевна

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: