Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ, переуступки или ЖСК

Последнее обновление 2019-01-07 в 10:21

Правовые основания для получения

Действующий на территории всех субъектов РФ Налоговый кодекс, в статье 220 устанавливает порядок получения и регламентирует условия, при которых граждане имеют возможность получать, предусмотренный законом, налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ в новостройке.

  • Лица, покупающие себе квартиры в домах на стадии строительства вправе получить имущественный налоговый вычет на строящееся жилье (пп.3 п.1 ст.220 НК РФ);
  • право на вычет возникает с момента подписания передаточного акта (пп.6 п.3 ст.220 НК РФ);
  • для получения налогового вычета при долевом строительстве квартиры Вам не требуется дожидаться оформления государственной регистрации жилья.

Данное положение разъяснено и подтверждено письмом Федеральной налоговой службы России от 25.05.2009 N 3-5-04/647 и письмами Министерства Финансов России:

Можно ли получить налоговый вычет если квартира еще строится

Налоговый вычет по договору долевого участия если дом не сдан
Волнующим вопросом можно ли получить налоговый вычет, если дом ещё не сдан, задаются многие граждане, которые покупают жильё в еще строящемся доме. Важным аспектом получения этой льготы является обязательное наличие подписанного акта приёма-передачи этого объекта недвижимости в Вашу собственность.

    Следовательно, воспользоваться такой льготой от государства можете, но Вам обязательно надо иметь подписанный акт приёма на руках.

Наряду с основной стоимостью жилья, указанной в договоре о продаже, Вы можете получить льготу еще по некоторым видам расходов налогоплательщика, к которым относится:

  • расходы на отделочные материалы;
  • затраты на работы по отделке, разработке проектной и сметной документации на эти работы.

Важно! Чтобы получить компенсацию по затратам на отделку Вам надо убедиться, что в договоре прописано, что недвижимость продается без необходимой отделки. Это является обязательным условием возмещения затрат подобного рода. Подробнее об этом читайте в статье «Вычет на ремонт квартиры в новостройке и вторичном жилье»

Пример

Захарова М.З. в 2015 году заключила договор приобретения квартиры в строящемся доме и сразу оплатила ее стоимость, которая составила 1 800 000 рублей. Акт приема-передачи был оформлен в июле 2016 года. Учитывая, что договор содержит сведения о приобретении жилья без отделки, Захарова М.З. имеет право после подписания передаточного акта получить налоговый вычет 13% с 1 800 000 руб., а вместе с этим с 200 тысяч рублей, потраченных на отделку и ремонт.

Возврат налога при покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку

Граждане, воспользовавшиеся ипотечным кредитованием для приобретения собственного жилья в строящемся доме, могут также использовать своё право на возврат налога на доходы физических лиц. Получить налоговый вычет при покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку, не дожидаясь окончания строительства разрешено только при условии, что Вы уже получили на руки и подписали акт приёмки квартиры.

Размер

Дополнительно к основной сумме вычета 2 000 000 руб., Вы можете получить имущественный вычет с суммы уплаченных процентов по ипотечному кредитованию до 3 000 000 рублей.

  • Возврат по процентам разрешается реализовать после получения основной льготы по покупке;
  • вернуть Вы сможете все проценты, даже если ипотечный кредит был взят до оформления квартиры в собственность или подписания передаточного акта.

Пример

В июне 2017 Анучкина А.Б. оформила ипотеку на сумму 2 800 000 для покупки квартиры в строящемся доме по ДДУ. В марте 2018 г. она подписала акт приёма-передачи. В январе 2019 года Анучкина А.Б. вправе обратится в ИФНС для возврата основного вычета с суммы 2 000 000 руб., и процентов за период с июня 2017 года до января 2019 на сумму 314 000 руб. В итоге Анучкина А.Б. сможет вернуть налог в сумме: 13% × (2 000 000 + 314 000) = 300 820 руб.

Для возврата НДФЛ на жильё, купленное в кредит, есть много нюансов, обязательно ознакомьтесь со статьей «Возврат налогов при покупке квартиры в ипотеку»

Налоговый вычет при покупке квартиры по договору долевого участия

  • Получить налоговый вычет при долевом участии в строительстве новостройке если дом ещё не сдан возможно только имея на руках подписанный передаточный акт, требуемый как документ подтверждающий Ваше право на эту недвижимость;
  • к требуемому пакету документов надо приложить договор ДУ, в котором содержится информация об оплаченных Вами денежных средствах, подлежащих к возмещению;
  • Момент наступления права на получение имущественного вычета считается не дата заключения ДДУ, а дата приёмки квартиры по акту;
  • Обратите внимание по предварительному договору купли-продажи (предварительному акту приема-передачи) получить возврат налога не получится, т.к. — это только Ваше намерение заключить его, но таким не является и не передаёт никаких прав собственности. Эту позицию подтвердила налоговая в письме от 29.08.2013 №БС-4-11/15716

Пример

Лазебная Т.В. по ДДУ купила квартиру в 2018 г., но акт ее приема-передачи был подписан только в январе 2019 г. Соответственно право воспользоваться имущественным вычетом она получила только в 2019 году.

Пример

Колбина А.А. купила студию в строящемся доме в феврале 2018 года, заключив предварительный договор купли-продажи квартиры и в январе 2019 года обратилась за возвратом налога в инспекцию, оформив предварительный акт приема-передачи. Но поскольку документом, необходимым для подтверждения права на имущественный вычет является документ, подтверждающий право собственности или право требования на квартиру, в вычете ей было отказано.

Подробно о налоговых вычетах при покупке квартиры как долевой собственности вы можете прочесть здесь.

Налоговый вычет по переуступке прав долевого строительства

При переуступке прав долевого строительства, как и возврат НДФЛ при долевом строительстве квартиры возможен только после получения акта приёма-передачи.

  • Согласно положениям письма Министерства финансов РФ №03-04-05-43347 от 29.08.2014 года наряду с предоставлением договора о долевом участии, по которому осуществлялась переуступка, Вам потребуется приложить к основному комплекту документов оформленный договор уступки. Это условие содержится и в письме ФНС России от 22.11.2012 № ЕД-4-3/19630@, доведенном до налоговых органов, где приводится перечень документов, необходимых для получения имущественного вычета
  • Момент наступления права на вычет будет считаться не дата заключения ДДУ или договора переуступки, а именно дата приёмки квартиры по акту, подписанному обеими сторонами.

Пример

Ромащенко К.О. по договору переуступки приобрёл квартиру в 2018 г., но акт приёма передачи квартиры будет подписан только в сентябре 2019 г. Соответственно право на имущественный вычет он получит только в 2020 году. Ромащенко К.О. имеет право на возврат налога по доходам, полученным за весь 2019 год, а за 2018 нет.

Налоговый вычет при покупке квартиры через ЖСК

Граждане, приобретающие строящиеся квартиры через жилищно-строительные кооперативы по договорам паенакопления могут рассчитывать на налоговую льготу по сделке.
Важным условием наступления такого права является:

  • полное внесение требуемых паевых взносов членом кооператива;
  • подписание передаточного акта.

Пример

В марте 2017 г. Котов Н.А. заплатил 515 500 руб. как часть взноса за покупаемую квартиру через ЖСК, а оставшуюся сумму 1 455 500 руб. выплатил в декабре того же года, но т.к. акт приемки им еще не был подписан, право на льготу отсутствует. После подписания этого документа в апреле 2018 г. у Котова Н.А. появилось право на возврат НДФЛ начиная с 2018 года.

Налоговый вычет по акту приема передачи квартиры в 2019 году

Покупка еще строящейся квартиры дает право ее собственнику получить возврат НДФЛ. Акт приемки квартиры является важнейшим аспектом любой сделки подобного рода, а его подписание дает право начать налогоплательщику оформлять получение вычета начиная с этого налогового периода и что очень важно, ждать оформления в собственность недвижимости для получения вычета не требуется.

Пример

В 2015 г. Комличенко О.А. был заключен ДДУ. Тогда же он внёс полностью взнос за покупаемую квартиру, но завершение строительства и подписание акта приемки состоялось в декабре 2018 года, наступил январь 2019 года и квартиру Комличенко О.А. ещё не оформили в собственность. Несмотря на это, он оформил налоговый возврат и получил его за весь 2018 год, а не только за декабрь.

Где получать

Существует два варианта получения:

  1. у работодателя;
  2. через органы ФНС.

Разницей является:

  1. у работодателя Вы сможете получать ежемесячное возмещение НДФЛ на основании налогового уведомления, полученного в налоговом органе в течение месяца с момента вашего обращения;
  2. через органы ФНС единым платежом за целый год в течение месяца по окончании камеральной проверки длительностью до 3-х месяцев.

В случаях обращения за получением льготы к своему работодателю, необходимость заполнять декларацию о Ваших доходах отпадает, но необходимо представить уведомление из налоговой о праве на вычет, подробнее о способах получения читайте в статье «Как лучше получить вычет через работодателя или налоговую»

Список документов:

  • договор приобретения Вами жилья;
  • акт приёма-передачи;
  • чеки или иные платежные документы;
  • справка о доходах формы 2-НДФЛ;
  • декларация по форме 3-НДФЛ.

Когда обращаться

С готовым комплектом документов необходимо обратиться в налоговый орган по месту жительства  по окончании года, в котором возникло право собственности или был подписан акт приёма-передачи.

Если Вы обязаны подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, то должны представить ее в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за прошедшим. Остальные граждане, которые желают воспользоваться своим правом на налоговый вычет могут подавать документацию для получения вычета в течение всего года.
Важно!
Законодательством не ограничиваются сроки подачи документов для получения налоговых вычетов, но вернуть уплаченный НДФЛ, согласно п.7 ст.78 НК, разрешается только за три предшествующих года.

Пример

Если Вами была совершена покупка недвижимости в июне 2015 г., но оформить положенный вычет в ФНС Вы решили только в 2019 году, то в таком случае Вы сможете получить вычет НДФЛ за 2016, 2017, 2018 года, а за 2015 не сможете.

Ограничения

Независимо от того каким способом Вы покупаете жильё в личную собственность, статья 220 НК России устанавливает пределы суммы, с которой Вам будет возмещено 13%.

  • Максимальная сумма равна 2 000 000 руб., т.е. Вы можете вернуть до 260 000 руб.
  • А если имущество приобретается в долевое участие несколькими членами семьи, то все они вправе претендовать на возврат налогов.
  • Получение этой льготы возможно однажды в жизни, но если цена приобретаемого имущества ниже суммы ограничения, Вы вправе воспользоваться льготой до ее полного исчерпания при следующей покупке и вернуть до 260 000 руб. Вашего НДФЛ.

Частный дом

Если Вы строите или уже построили дом, также как и за квартиру можно вернуть деньги за строительство, подробнее о строительстве и возврате налогов в разделе «Вычет на строительство дома».

 

Если у Вас остались вопросы, напишите их в комментариях ниже, мы обязательно Вам поможем!

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Автор: Наталья Анатольевна

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

661 thoughts on “Налоговый вычет при покупке квартиры по ДДУ, переуступки или ЖСК”

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

  1. Здравствуйте, в договоре долевого участия выделена сумма услуги застройщика, на эту сумму я могу получить наловый вычет?

    1. Алексей, здравствуйте.
      Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика. При расчете имущественного налогового вычета в расходы на приобретение прав на квартиру в строящемся доме включается сумма, фактически уплаченная участником долевого строительства по цене договора.

  2. Добрый день, купили квартиру в 2017 по дду в ипотеку, уплатили первоначальный взнос. В след. месяце в банк отнесли сертификат (мат. капитал). По договору собственники мы с супругой, жена не работает. Сейчас дом достроен, передача ключей! Подскажите какие наши действие на возврат 13 проц.? Благодарю

    1. Игорь, здравствуйте.
      Так как акт приема-передачи в этом году, то сейчас можете оформить документы на получение вычета через работодателя. Если же хотите получить разово за весь год, то подаете документы в налоговую в 2020 году за 2019. Далее неиспользованный остаток имущественного вычета перейдет на последующие периоды.
      Если ни вы, ни ваша супруга никогда ранее не получали имущественный вычет, то вы можете оформить заявление о перераспределении затрат, где будет указано, кому какая доля вычета причитается (с учетом ограничения — 2 млн рублей).
      Список документов для получения вычета вы найдете по ссылке: https://nalogbox.ru/imushhestvennyj-vychet/neobhodimye-dokumenty-dlya-nalogovogo-vycheta-za-kvartiru/

  3. Добрый день, дду на квартиру подписан в 2017 году (стоимость квартиры 5 млн руб) акт приема-передачи подписан в феврале 2019 года.
    1) Можем ли мы в 2019 подавать документы на возврат за 2017,2018 года?
    2) налоги 13% уплаченные за 2017,2018 года идут в расчёт налогового вычета? (за 2017 год уплачено налога 600 тыс руб, за 2018 год 400 тыс руб)

    1. Здравствуйте.
      Если вы не пенсионер, то в этом году сможете подать документы только на получение вычета через работодателя за 2019 год или в 2020 году за 2019 год через налоговую. Далее неиспользованный остаток вычета перейдет на последующие периоды.
      Налог за 2017,2018 возвращать не будут, так как он уплачен до подписания акта приема-передачи. Только если вы пенсионер, то можно воспользоваться переносом.

  4. Я пенсионер с2016.07.Долевой участник 2018.11.Акт приема передачи квартиры 2019.02.Я могу ли налоговый вычет?

    1. Ханиф, здравствуйте.
      Так как акт приема-передачи подписан в 2019 году, то документы на вычет можно подать в 2020 году за 2019,2018,2017,2016гг. То есть возврат вы получите за 2016 год.

  5. Добрый день! Если квартира куплена по ДДУ в конце 2017, а акт приема-передачи составлен в мае 2019 года, то могу ли я получить налоговый вычет за 2017-2019 или только за 2019?

    1. Здравствуйте.
      Если вы не пенсионер, то в этом году сможете подать документы для получения вычета через работодателя.
      Если хотите сразу за весь год, то в 2020 подаете за 2019 год. Далее неиспользованный остаток вычета перейдет на последующие периоды.

  6. Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, если ДДУ оформлен на супругу, а ипотечный кредит на обоих супругов. Стоимость квартиры более 2 млн.
    1. Можно ли 3-ндфл оформить на одного из супругов + ребенок.
    2. Вычет по процентам на другого супруга

    1. Здравствуйте.
      1. Да, по заявлению о перераспределении затрат
      2. Также по заявлению о перераспределении затрат можно

  7. Здравствуйте!
    Подскажите, пожалуйста, если сумма налогов, выплаченных работодателем в бюджет за 3 года, меньше, чем сумма налогового вычета, что происходит с разницей?
    Например: сумма налогового вычета максимальная 260000. А налогов за 3 года уплачено в бюджет условно говоря 70000. Что происходит с разницей в 190000? Они «сгорают» или есть возможность получить их в дальнейшем?

    1. Наталья, здравствуйте.
      Остаток имущественного вычета переходит на последующие периоды. Вы получите его в дальнейшем.

  8. Здравствуйте! Я с 2005г. на пенсии,не работаю. В июне 2018г купила квартиру по ДДУ переуступка прав. Ждем в ближайшие месяцы получения акта приема-передачи квартиры. Смогу ли я получить налоговый вычет ? Квартира стоит 2950 000. Спасибо.

    1. Любовь, здравствуйте.
      Если вы с 2005 года не работаете и за вас не перечисляют НДФЛ в бюджет, то и вычет получать не с чего.

  9. Добрый день. ДДУ подписан в 2018г. Акт приема-передачи квартиры подписан в декабре 2018г. Когда я могу получить налоговый вычет? В налоговой мне отказали, сказали придти в следующем году.

    1. Здравствуйте.
      Так как акт приема-передачи подписан в 2018 году, то подать декларацию вы сможете в этом году за 2018 год.
      Пусть напишут письменный отказ, и вы обратитесь в вышестоящую инстанцию.

  10. Добрый день. Договор дду был подписан в октябре 2016, договор ипотечного кредита в октябре 2016, акт приема передачи май 2018. Стоимость квартиры 2800000, в ипотеку 2100000. За какие года можно подать декларацию в 2019, и на какие суммы? Спасибо

    1. Здравствуйте.
      Так как акт приема-передачи подписан в 2018 году, то подаете документы и декларацию за 2018 год в этом году (если вы не пенсионер). Далее неиспользованный остаток имущественного вычета перейдет на последующие периоды.
      Если вы единственный собственник, то с учетом ограничения размер вычета по стоимости равен 2 млн рублей.
      Если вы приобрели в браке, то вычет можете поделить, отразив решение в заявлении о перераспределении затрат.

  11. Добрый день, спасибо за ответ. А формы 3 НДФЛ надо заполнять те, какие были актуальны в соответствующий год? Начинать заполнять с 2019 года?

    1. Любовь, здравствуйте.
      Да, за соответствующие год.
      Да, с 2019 года.

  12. Добрый день! Я работающий пенсионер с 2017 года. Купила квартиру по ДДУ в 2018 году. Акт приема-передачи был подписан в марте 2019 года. Вопрос: когда я могу подать 3 НДФЛ и за какие годы?

    1. Любовь, здравствуйте.
      В 2020 году подаете документы и декларации за 2019,2018,2017,2016гг.

  13. Добрый день. Если ДДУ заключен в 2013г., акт приема-передачи квартиры от 2015г., то мы пользуемся имущественным вычетом по правилам 2015г.? Долевая собственность, по 1/2 на каждого супруга. Стоимость договора 3 800 000. Я так понимаю, каждый из нас имеет право на вычет в размере 1900000

    1. Лариса, здравствуйте.
      Да.
      Можете оформить согласно долям, а можете оформить заявление. Например, одному 2 млн, второму остальное с возможностью добора до 2 млн. в будущем при покупке другой квартиры.

  14. Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста. Приобреталась квартира в совместную собственность с супругой по договору ЖСК, стоимость 4.2 млн. Акт-приема передачи подписан в 2013г. Право собственности получили в 2015г. Супруга забрала уже причитающие 260 тыс. + вычет с процентов по ипотеке. В 2014г. ею было написано заявление о распределении расходов 100/0, не помню уже какого содержания, но возможно только на получение процентов с ипотеки. Смогу ли я теперь претендовать на вычет с 2 млн. (при условии, что право на вычет возникло у нас в 2013г. с подписанного акта, а это старые правила — 2 млн. на двоих)

    1. Иван, здравствуйте.
      Учитывая, что вычетом начали пользоваться до 2014 года,
      При распределении 0% и 100% налоговый вычет на квартиру доставался одному из супругов в пределах максимальной суммы 2 млн. руб., а второй права на налоговый вычет по приобретенной квартире лишается, но может реализовать его в дальнейшем, при покупке нового объекта недвижимости.

  15. Здравствуйте! Если договор ДДУ был заключен в 2016 году, акт приема-передачи получен в 2018, то подать можно декларацию на возврат налога по основной сумме долга можно только за 2018 год?
    При этом проценты по ипотеке выплачивались с 2016 года. Возможно ли в 2019 году подать:
    1. Возврат основной суммы долга за 2018 год (меньше 260 тысяч рублей)
    2. Возврат уплаченных процентов за 2016, 2017 год.
    3. Так как в первые годы идёт бОльшая выплата основных процентов по ипотеке, то при возврате основного долга (а он может произойти например через 10 лет, официальная зп не очень большая), а проценты можно возвращать только за последние три года, есть ли возможность одновременно возвращать и основной долг и уплаченных процентов?

    1. Марина, здравствуйте.
      Так как акт приема-передачи подписан в 2018 году, если вы не пенсионер, то в этом году подаете документы и декларацию за 2018 год.
      Далее неиспользованный остаток имущественного вычета перейдет на последующие периоды.
      Сначала получите вычет по стоимости квартиры, затем начнете получать вычет по процентам. Таков порядок. Так как не имеет смысла получать вычет одновременно и по основному долгу, и по процентам. Вам будут возвращать ту сумму НДФЛ, которую уплатил за вас работодатель в бюджет, не больше.
      По процентам, как и по основному долгу, нет срока давности. Проценты затем начнете получать с 2016 года согласно справки из банка.

  16. Добрый день. Я неработающий пенсионер. С января 2018 года. Имею ДДУ от января 2017 года. Дом построен , получено разрешение на ввод в эксплуатацию в декабре 2018года. До июня 2019 по договору должна состояться передача. Когда и за какой период могу я получить Налоговый вычет. Спасибо.

    1. Здравствуйте.
      Если акт приема-передачи будет подписан в этом году, то в 2020 году подаете документы и декларации за 2019,2018,2017,2016гг.

  17. Добрый день! Акт ПП квартиры по ДДУ подписан 18 апреля 2018 года. При заполнении декларации 3НДФЛ на налоговый вычет доходы указываются за весь 2018 год или с апреля 2018 года?

  18. Добрый день! Купила квартиру (в ипотеку с первоначальным взносом) в мае 2017 году. Акт ПП подписан в апреле 2018 г. В 2019 году я имею право на налоговый вычет.
    1. Смогу ли я получить налоговый вычет с первоначального взноса?
    2. Декларации заполняются отдельно? По годам? По основному долгу? По уплаченным процентам?

    1. Наталья, здравствуйте.
      Так как акт приема-передачи подписан в 2018 году, то в 2019 подаете документы и декларацию за 2018 год (если вы не пенсионер). Далее остаток имущественного вычета перейдет на последующие периоды.
      Размер вычета равен стоимости квартиры.
      Декларации заполняются по годам. В этом году подаете за 2018, в 2020 за 2019 год и т.д.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: