Налоговый вычет при продаже доли квартиры

Последнее обновление 2019-05-08 в 16:06

Нормы ст. 220 НК разрешают оформлять вычет по НДФЛ не только при покупке недвижимости. В материале остановимся на нюансах его начисления при продаже доли.

Вычет при продаже доли, приобретенной до 01.01.2016 (срок владения менее 3 лет)

Сразу уточним, что вычет оформляется, когда продавец владел недвижимостью меньше минимально установленного в ст. 217.1 НК срока. Это связано с тем, что при более продолжительном праве собственности, доход от продажи в принципе не облагается НДФЛ. А если нет налога, значит и возврат по нему не положен.

Важно!

Если недвижимость приобретена до 01.01.2016, минимальный срок устанавливается три года.

Пример 1

Алиса в марте 2015 г. купила долю в «двушке», а в июне 2018 г. продала. Т.е., она выдержала необходимые 3 года и, в связи с этим, не обязана уплачивать с вырученных денег НДФЛ. Раз нет налога, то нет и возврата.

Размер вычета — все доходы от продажи, но не выше 1 000 000 руб. Одновременно в пп.2 п.2 ст.220 НК прописано, что вместо использования такого вычета человек вправе снизить размер полученного дохода на расходы, связанные с покупкой проданного имущества.

Пример 2

В 2015 г. София приобрела ½ квартиры за 1 300 100 руб., а в 2017 г. продала ее уже за 1 800 300 руб. Т.к. между сделками прошло меньше 3 лет, София отчиталась в ФНС. У нее было 2 варианта заявить вычет:

  • стандартный 1 000 000 руб. НДФЛ к уплате: 800 300 × 13% = 104 039 руб.
  • по расходам на приобретение (при их документальном подтверждении). При таком варианте НДФЛ меньше: (1 800 300 – 1 300 100) × 13% = 65 026 руб.

Т.к. у Софии сохранились все документы от покупки, она выбрала второй вариант и значительно сэкономила.

Вычет при продаже доли квартиры, приобретенной после 01.01.2016 г. (срок владения менее пяти лет)

Для недвижимости, приобретенной после 01.01.2016, минимальный срок владения установлен значительно больше — 5 лет. Но законом предусмотрены исключения. Срок остается 3 года в отношении собственности, которая оформлена в результате:

  • приватизации;
  • заключения договора пожизненного содержания;
  • наследства или дара близкого родственника.

Пример 3

В мае 2016 г. Юлия стала наследницей полквартиры, доставшейся от мамы. Чтобы не перечислять НДФЛ с продажи, девушке достаточно дождаться июня 2019 г. Однако в 2017 г. Юлия продала долю за 870 915 руб. и заявила вычет на всю эту сумму. Т.к. полученный доход укладывается в лимит, НДФЛ Юля не платит.

Пример 4

В 2016 г. Константин приобрел 50% квартиры. В 2020 г. он собирается ее продать, не дожидаясь 5 лет. С дохода Константин заявит вычет по любому из возможных вариантов, рассмотренных в Примере 2.

Вычет НДФЛ при продаже квартиры, оформленной на две доли, но по одному договору купли-продажи

Для расчета налогового вычета при продаже квартиры двумя собственниками принципиально важно, оформляется ли договор только на долю или на квартиру целиком. Объясняем, почему.

В пп.3 п.2 ст.220 НК закреплена норма: когда продаваемое имущество находится в общей собственности, вычет 1 000 000 руб.  делится между всеми совладельцами:

  • при долевой собственности — соответственно долям;
  • при совместной — по договоренности.

Пример 5

При приватизации квартиры супруги оформили на мужа 60%, а на жену – 40%. Через 2 года семейная пара продала жилье за 2 150 000 руб. по общему договору. Вычет заявили с суммы доходов. Расходов на покупку полученной еще в советское время квартиры супруги не несли, поэтому другой вариант вычета они применить не могут. Посчитаем НДФЛ, который потребуется заплатить (в руб.):

  • для мужа: 13% × (2 150 000 × 60% — 600 000) = 89 700;
  • для жены: 13% × (2 150 000 × 40% — 400 000) = 59 800.

Из-за непродуманного оформления сделки супруги поделили 1 000 000 руб. на двоих и потеряли в деньгах. (дополнительно см. сообщения Минфина от 19.10.2017. № 03-04-05/68259, от 09.06 2018 № 03-04-05/40065).

Размер вычета при продаже недвижимости, разделенной на доли, по отдельным договорам купли-продажи

Когда доля реализуется по отдельному договору, каждый продавец своей доли сохраняет право на полный вычет в размере 1 000 000 руб. Такое мнение высказано Минфином в сообщении от 29.05.2018 № 03-04-05/36429.

Пример 6

Супруги Миловановы построили дом. Собственность (50/50) зарегистрировали в 2017 г. В 2018 г. паре срочно понадобились деньги, и дом пришлось продать. Муж и жена оформили отдельные договоры. Каждый продал свою долю за 1 000 000 руб. Раз не прошел 5-летний срок владения, супруги обязаны отчитаться в ФНС. В 2019 г. каждый заявит вычеты по 1 000 000 руб. Итого получается, что НДФЛ платить супругам не придется.

Итоги

  1. Платить НДФЛ с полученного от продажи дохода не требуется, когда имущество находилось в собственности дольше установленного законом срока.
  2. В противном случае на доход насчитывается НДФЛ. Его возможно снизить, заявив вычет.
  3. Сумма налогового вычета при продаже квартиры в долевой собственности делится на совладельцев по долям.
  4. Если каждая доля продается отдельно, вычет дадут полностью (без деления).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Автор: Наталья Анатольевна

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: