Налоговый вычет при покупке и продаже дома

Последнее обновление 2018-01-01 в 11:30

Если дом приобретён с земельным участком, Вы можете получить возврат НДФЛ за обе покупки. В этой статье мы подробно рассмотрим только льготу на дом, а про землю вся информация находится в статье «Вычет при покупке земли»

В соответствие с Налоговым кодексом РФ, вычет по сделкам покупки и продажи дома направлены на то, чтобы освободить налогоплательщика от уплаты налога, либо вернуть ранее уплаченный.

Отличия при покупке и продаже:

  • имущественный вычет при покупке жилого дома предоставлен гражданам в виде возврата  налога на доходы физических лиц, уплаченного ими в казну государства (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК).
  • при продаже — льгота данной категории представляет собой полное или частичное освобождение от уплаты налога на доходы физических лиц с доходов от такой сделки, т.е. уменьшает налоговую базу (пп. 1 и пп. 2 п. 2 ст. 220 НК).

Возврат налога при покупке дома

Существуют обязательные требования, чтобы получить налоговый вычет при покупке  дома, необходимо:

  • быть налоговым резидентом РФ;
  • иметь официальный доход с уплатой налога по ставке 13% (кроме дивидендов).

Размер

  • максимальная сумма, с которой Вы можете сделать вычет 13% — 2 000 000 руб.;
  • следовательно, предельная сумма возврата НДФЛ при покупке дома — 260 000 руб.

Размер льготы не является фиксированной величиной, но предоставляется в пределах установленных ограничений. Частный дом должен быть оформлен как жилой.

Пример 1

Лобов А.И. купил частный  дом за 5 300 000 руб. Получить вычет он сможет только с части своих затрат, именно с 2 000 000 руб., следовательно, вернуть налогов он может на сумму 2 000 000 × 13% = 260 000 руб.

Пример 2

Романенко И.И. купил частный дом за 1 250 000 руб. Вернуть НДФЛ он сможет со всей суммы, т.к. она не превышает предельное законодательное ограничение. Романенко И.И. может вернуть 1 250 000 × 13% = 162 500 руб.

В случае если полученной Вами компенсации НДФЛ будет недостаточно для полной реализации вычета, Вы имеете право переносить остаток на будущие годы до его максимального исчерпания.

Пример 3

Абрамов О.П. купил частный дом в 2016 году за 2 910 000 руб.

За 2016 г., с Абрамова О.П. было удержано НДФЛ с заработной платы в сумме 67 700 руб.

За 2017 г., 70 400 руб.

Следовательно, Абрамову О.П.  вернут за 2016 и 2017 г., налога на доходы физических лиц в сумме 67 700 + 70 400 = 138 100 руб.

Оставшуюся сумму в размере 260 000 – 137 000 = 123 000 руб. Абрамов сможет получить за 2018 и последующие годы в след. налоговых периодах пока общая сумма не достигнет максимального ограничения.

Как вернуть налог с покупки дома

Для того чтобы выбрать наиболее удобный способ необходимо знать как получить налоговый вычет за покупку дома.
Существует два способа получить возврат:

  1. через своего работодателя;
  2. через местную ФНС.

Разницей этих способов является то:

  • что обратившись к своему работодателю, Вы сможете налоговый вычет при покупке дома получить сразу, т.е. работодатель перестанет удерживать НДФЛ и ежемесячно Вы будете получать прибавку к заработной плате.
  • через налоговый орган по месту жительства Вы можете получить компенсацию в следующем году. Для этого Вам будет необходимо дополнительно приложить к пакету документов декларацию 3-НДФЛ. Таким образом, Вы сможете вернуть удержанный с Вас налог сразу за весь предыдущий год одним платежом.
Мы провели анализ двух вариантов и сравнили их, если Вы не уверены какой лучше будет для Вас, почитайте эту статью.

Необходимый пакет документов:

  • заполненную налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ или заявление в налоговый орган в произвольной форме на получение уведомления для работодателя;
  • договор о покупке;
  • справка от налогового агента (в т.ч.работодателя) по форме 2-НДФЛ о полученных доходах;
  • документ, подтверждающий право собственности на жилой дом;
  • паспорт (при личном обращении в налоговую) и копия ИНН (желательно);
  • подтверждающие расходы документы.

Когда можно обращаться за вычетом?

  • обратиться можно в любое время;
  • но вернуть НДФЛ можно только за последние 3 года с момента обращения.

Отказать в получении льготы могут в следующих ситуациях:

  • отказ в приеме налоговой декларации  (не по той форме, нет подписей, не заполнены поля, обязательные для заполнения, представлена не в тот налоговый орган, в который должна быть представлена, при личном обращении в налоговую — отсутствие у Вас паспорта или нотариально удостоверенной доверенности у Вашего уполномоченного представителя);
  • сделка осуществлялась между близкими родственниками;
  • покупка совершалась полностью  за счет дотаций или иных сертификатов.

Возврат НДФЛ при покупке дома в 2018 году, изменения

Вносимые изменения в налоговое законодательство коснулись ст. 220 и ст. 217 НК России.

  • Стоимость продажи дома не может быть ниже кадастровой оценки умноженной на коэффициент 0,7.
  • При подаче документов, если право собственности оформлено после 15.07.2016, нужно предоставить выписку из ЕГРП, для подтверждения права на вычет. Письмо ФНС РФ от 24.08.2016 г. № БС-3-11/3879.
  • При получении вычета через работодателя введена новая форма о подтверждении права на получение имущественного вычета на дом. Форма КНД 1150074. Письмо ФНС РФ от 06.10.2016 г. № БС-4-11/18925.

Возврат налога на доходы физических лиц при покупке дома в 2018 г. в новой редакции не претерпел особенных изменений в части порядка и условий его получения, кроме указанных выше.

Налоговый вычет при продаже дома

Граждане, осуществляющие продажу своего имущества, попадают в категорию лиц, которые обязаны заплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от дохода. Но есть много нюансов и далеко не все обязаны его платить, возможно, что вам удастся его избежать.

Если всё-таки Вы попадаете в категорию людей, которые вынуждены платить этот налог, то в таком случае государство предоставляет льготу, можно вернуть эти деньги, путём получения имущественного вычета.

Основными критериями предоставления этой льготы является:

  • продажная стоимость объекта;
  • длительность владения им;
  • дата приобретения.

Согласно положениям пп. 1 и пп. 2 п. 2 ст. 220 НК имущественный вычет при продаже дома может быть предоставлен в виде уменьшения налоговой базы на 1 000 000 руб. от суммы продажи.

Вместо имущественного налогового вычета налоговый резидент РФ вправе уменьшить полученный налогооблагаемый доход на сумму затрат при приобретении дома.

Пример 1

Шолохов И.В. купил в 2017 г.  дом стоимостью 1 900 000 руб., а в феврале 2018 г. решил его продать по кадастровой стоимости за 2 300 000 руб.

Для Шолохова И.В. существует два варианта определения налоговой базы, поэтому налог может составить:

  1. (2 300 000 – 1 900 000) × 13% = 52 000 руб.
  2. (2 300 000 – 1 000 000) × 13% = 169 000 руб.

Ему выгоднее будет использовать первый вариант, который сэкономит 117 000 руб. в сравнении со вторым способом.

Пример 2

Антонов В.В купил в 2017 г. дом стоимостью 800 000 руб., а в феврале 2018 г. решил его продать по кадастровой стоимости за 1 100 000 руб.

Есть два варианта расчёта:

  1. (1 100 000 – 800 000) × 13% = 39 000 руб.
  2. (1 100 000 – 1 000 000) × 13% = 13 000 руб.

Антонову В.В.  выгоднее будет использовать второй вариант, который сэкономит ему 26 000 руб. по сравнению с первым.

Есть важный нюанс при определении стоимости дома для имущественного вычета, согласно введенному закону №382 от 29.11.2014 г., цена продажи не может быть ниже кадастровой стоимости дома, умноженной на коэффициент 0,7.

Если всё-таки налога избежать никак не получается, то вместо имущественного налогового вычета следует заявить документально подтвержденные расходы как в этом примере.

Пример 3

Лапшин А.Ф. купил в 2016 г. жилой дом стоимостью 3 000 000 руб., а в ноябре 2018 г. он продал этот дом за эту же сумму 3 000 000 рублей. Но после проверки кадастровой стоимости оказалось, что его стоимость составляет 4 800 000 руб.

Следовательно, варианты расчёта вычета будут следующими:

  • По кадастру: 4 800 000 × 0,7 = 3 360 000 руб.
  • Фактическая продажа: 3 000 000 руб.

Т.к. 3 360 000 > 3 000 000, то (3 360 000 – 3 000 000) × 13% = 46 800 руб.

Налоговый вычет на дачу в 2018 г.

Можно ли получить имущественный вычет на дачу, волнует многих. Согласно пп.1 п.2 ст. 220 НК РФ имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. можно получить при продаже и жилых домов, и дач, и садовых домиков, а по покупке таких же объектов вычет в размере 2 000 000 руб. может быть предоставлен только на жилой дом.  Важным условием для получения является как оформлены документы собственности, рассмотрим подробнее.

Налоговый вычет при покупке дачи

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК России, имеют право на получение налоговой льготы в виде компенсации НДФЛ в порядке, установленном для совершения подобной сделки с частным домом, рассмотренным выше.

  • Обязательно дача должна быть оформлена как жилой дом;
  • в случае, если дача оформлена как нежилое помещение, вычет при покупке не представляется.

Налоговый вычет при продаже дачи

  • Если дом оформлен как жилой, вычет положен на тех же условиях что и для частного дома, рассмотренном выше.
  • Если в документах указан дом как нежилой, вычет положен только на 250 000 руб. от стоимости сделки.

Вместо имущественного налогового вычета и в том, и в другом случае можно заявить документально подтвержденные расходы.

Налоговый вычет на дом в СНТ

  1. при покупке дома в СНТ вычет получить нельзя;
  2. при продаже — можно.
  • Размер налогового вычета на садовый дом при продаже можно получить с суммы 250 000 руб., если дом не относится к жилым;
  • Если садовый дом оформлен как жилой,  можно заявить имущественный налоговый вычет при его продаже в размере 1 000 000 руб. и при  покупке —  в размере 2 000 000 руб., на тех же основаниях что и частный дом, рассмотренный выше.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Автор: Наталья Анатольевна

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

47 thoughts on “Налоговый вычет при покупке и продаже дома”

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

  1. Здравствуйте! Хочу узнать, могу ли использовать сразу 2 вычета в один год. В 2018 году я построила и продала 3 дома по 2000000 р. Теперь хочу купить квартиру за 3000000 р. Хочу использовать налог. вычет- 1000000 р. И имуществ. вычет- с 2000000 р. Могу ли я так сделать? На данный момент я нахожусь в декрете (официально оформлена), поэтому отчислений не было, но получается доход был только с продажи домов. И если да, то могу ли я купить недвижимость у свекрови? А если я куплю недвижимость за 5000000 р, обнулятся ли мои налоги?

    1. Аля, здравствуйте.
      Если изначально дома строились для продажи, то это уже предпринимательская деятельность. Здесь нужно отразить доходы от продажи домов за минусом расходов на их строительство и начислить налог в размере 13%. Если в этом же году Вы приобретете квартиру, можно и у свекрови (не является близким родственником), то сможете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в 2 000 000 рублей.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: