Когда платится НДФЛ с продажи квартиры
Как платить при продаже зарубежной недвижимости
Как освободиться, рассчитать и уменьшить налог 13% на куплю продажу квартиры в 2019 году — рассмотрим все нюансы в материале.
Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.
В каких случаях надо платить налог с продажи квартиры?
Реализация недвижимого имущества относится к доходам физического лица, извлекаемым от российских или заграничных источников, о чем сказано в ст.208 Налогового кодекса России. А подобные доходы являются объектом НДФЛ в соответствии со ст.209 НК РФ. Следовательно, по общему порядку налог при продаже квартиры нужно платить.
Но в то же время в НК РФ есть очень важная для граждан статья — ст.217, которая предусматривает различные доходы, освобождаемые от НДФЛ. Так, в п.17.1 указано, когда налог с продажи квартиры не платится и действует освобождение, — при соблюдении условий, приведенных в ст.217.1 НК РФ.
Условия предоставления освобождения разделены на 2 временных интервала — до и после 2016 года. Разделение произошло в связи с принятием федерального закона № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года, который внес корректировки в НК РФ, но они действуют только для правоотношений, возникших после 2016 года.
Итак, условия:
- если до 2016 года вы получили квартиру путем приватизации, заключения договора ренты пожизненного содержания с иждивением, наследования или по дарственной, то при продаже квартиры налогом сумма сделки не облагается;
- если до 2016 года вы купили квартиру, то срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ — более 3 лет;
- если после 1 января 2016 года вы получили квартиру путем приватизации, заключения договора ренты пожизненного содержания с иждивением, наследования или по дарственной, при сроке владения более 3 лет уплата налога с продажи квартиры не производится;
- если после 1 января 2016 года вы купили квартиру, то срок владения для освобождения — более 5 лет.
В итоге — подоходный налог с продажи квартиры платится, если она в собственности меньше 3 или 5 лет в зависимости от года возникновения права собственности.
Пример 1
Пример 2
Пример 3
Пример 4
Как платить налог при продаже недвижимости за границей?
Если вы продали квартиру за пределами России, то нужно учитывать положения ст.207 НК РФ — о том, кто является плательщиком подоходного налога. Так, физические лица — плательщики НДФЛ — делятся на:
- налоговых резидентов России;
- и лиц, не имеющих статуса налогового резидента России, — нерезидентов.
Резидентами признаются граждане, которые находятся в пределах страны не меньше любых 183 календарных дней в 12 подряд идущих месяцах. Выезд до полугода на лечение и учебу не прерывает течение этого срока. Резидентами могут быть и россияне, и иностранцы. Точно так же нерезидентами могут быть как иностранцы, так и россияне — проживающие большей частью за рубежом.
Важно!
Резиденты платят НДФЛ с доходов от российских и заграничных источников. Нерезиденты обязаны уплачивать подоходный налог только по доходам от российских ресурсов.
Следовательно, при продаже недвижимости за границей уплата возложена только на резидента. А нерезидент будет платить по налоговому законодательству своей страны. В любом случае необходимо удостовериться в наличии между Россией и страной, в которой продана недвижимость, договора об устранении двойного налогообложения, чтобы вам не пришлось платить дважды.
Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.
Как рассчитать налог с продажи квартиры (доли в квартире)?
Чтобы определить, какой налог с продажи квартиры вам предстоит платить, необходимо учесть следующие факторы:
- рыночная цена имущества — это та цена, которую вы прописали в договоре купли-продажи;
- кадастровая стоимость — стоимость, определяемая кадастровыми инженерами по специальной методологии оценки Росреестра; обычно ниже рыночной цены;
- имущественный вычет — сумма, на которую можно уменьшить выручку от продажи;
- расходы, связанные с приобретением имущества, — неактуально, если квартира была подарена вам, унаследована, приватизирована; а если расходы были — например, вы купили объект сами, — то они должны подтверждаться документально;
- ставки НДФЛ.
Оперируя этими величинами, вы сможете самостоятельно определить размер налога на прибыль, полученную от продажи квартиры. Общая формула для расчета такова:
- база обложения × ставка.
Согласно ст.217.1 НК РФ базой признается наибольшая из 2 сумм:
- рыночная цена;
- 70% кадастровой стоимости.
Если вы не знаете кадастровую стоимость объекта, а документы из Росреестра трехлетней давности, то эту величину легко узнать онлайн — через специальную услугу Росреестра, которая предоставляет краткую справочную информацию из базы ЕГРН.
Важно!
Реестр ЕГРН обновляется каждые 3 года, при этом кадастровая стоимость объекта недвижимости может поменяться после обновления.
С помощью сервиса «Справочная информация» можно найти свою квартиру и выяснить, какова ее кадастровая стоимость:
- укажите параметры для поиска — номер либо адрес;
- в выдаче выберите объект по кадастровому номеру;
- в справке вы увидите кадастровую стоимость и другие сведения.
После того, как вы определили наибольшую из сумм — рыночная либо 70% кадастровой стоимости, — вы можете уменьшить эту базу на вычет или собственные расходы. Вычет предоставляется в соответствии с п.1 ст.220 НК РФ. Размер вычета установлен п.2 ст.220 НК РФ — до 1 000 000 рублей. Если ваша база меньше, то вычет будет равен базе, т. к. вычет не может быть больше базы, ведь иначе база будет отрицательной, а это невозможно.
Вместо вычета можно использовать для уменьшения базы сумму расходов, имевших место при приобретении имущества. Ограничений в размере расходов нет, но они тоже не могут превышать базу.
Важно!
К одному и тому же объекту для снижения базы обложения нельзя использовать и вычет, и метод расходов.
Вычетом можно воспользоваться один раз за налоговый период — календарный год. Расходы можно применять по мере продаж. Ставка для резидентов стандартная — 13%. А для нерезидентов — 30%. Нерезиденты не могут воспользоваться вычетами, о чем сказано в п.1 ст.220 и п.3 ст.210 НК РФ.
Пример 5
Базой будет рыночная цена, т. к. она выше, чем 70% кадастровой стоимости. Выгоднее уменьшить базу на расходы, чем на вычет: 2 600 000 — 2 400 000 = 200 000 рублей. Налог: 200 000 × 13% = 26 000 рублей.
Пример 6
По доле можно использовать только вычет — расходов не было. База: 500 000 — 500 000 = 0. По земле база уменьшается на расходы, т. к. вычет дважды применить нельзя и сумма расходов выше, чем сумма вычета: 1 500 000 — 1 100 000 = 400 000 рублей.
НДФЛ общий: 400 000 × 13% = 52 000 рублей.
Когда доля продается как отдельный объект, на нее можно использовать вычет полностью. А если доли в праве собственности продаются вместе, то и вычет делится между ними.
Пример 7
Здесь продажа долей осуществлена вместе — по одной сделке. Поэтому каждый получит вычет согласно его доли — по 500 000 рублей каждый. База каждого: 1 200 000 — 500 000 = 700 000 рублей. НДФЛ: 700 000 × 13% = 91 000 рублей заплатит каждый из супругов.
Срок подачи декларации и уплаты налога при продаже квартиры
Весь расчет нужно отразить в декларации по форме 3-НДФЛ. Важно использовать бланк, принятый в году, за который вы отчитываетесь. Так, за 2018 год действует новый бланк. Он доступен по этой ссылке.
Для отражения продажи недвижимости нужны листы:
- титульный;
- разделы 1 и 2;
- приложение 1 и расчет к нему;
- приложение 6.
Декларацию можно заполнить:
- на листах;
- онлайн в Личном кабинете налогоплательщика;
- в программе «Декларация», которую можно установить на свой компьютер либо воспользоваться компьютером для налогоплательщиков в ИФНС.
Срок подачи декларации — до 30 апреля года, наступившего после завершения года продажи недвижимости. Но с учетом праздничных дней в мае срок может смещаться до первого рабочего дня мая.
Важно!
Даже если у вас налог равен нулю, вам нужно подать декларацию вовремя.
Далее уплачивается налог. Срок для уплаты — до 15 июля. Оплатить можно по квитанции, которую вы можете попросить в ИФНС. Также можно самостоятельно заплатить сумму:
- в «Сбербанк Онлайн»;
- в сервисе «Заплати налоги» на сайте ФНС России;
- в Личном кабинете налогоплательщика.
Если вы просрочили уплату, то просроченную сумму также можно заплатить через портал «Госуслуги» и через электронные кошельки.
Наказание за неуплату налога с продажи квартиры
За просрочку НДФЛ грозят санкции по двум статьям НК РФ:
- штраф по ст.122 — 20% от суммы налога и не меньше 1 000 рублей;
- пеня по ст.75 — 1/300 ключевой ставки Центробанка за каждый календарный день просрочки.
Если вы вовремя не сдадите декларацию, то еще и за эту просрочку вас могут оштрафовать — по ст.119 НК РФ — 5% от суммы налога за каждый месяц, но не более 30% от суммы и не менее 1 000 рублей.
Что касается налога на имущество при продаже квартиры, то его тоже нужно заплатить в наступившем году — за те месяцы, что объект находился в вашей собственности. Месяц включается в период владения, если продажа произошла после 15-го дня. Если же до 15-го дня включительно, то этот месяц не засчитывается. Срок уплаты налога на имущество — до 1 декабря года. Санкции при просрочке такие же, как с НДФЛ.
ИФНС уведомит вас о необходимости исполнить налоговые обязанности — подать декларацию и заплатить налоги. Уведомления придут как минимум за месяц до сроков, так что вы не забудете о них. Но уведомления будут направляться на ваш адрес, указанный при постановке на учет.
Если вы сменили адрес без смены прописки, письма будут продолжать высылаться на старый адрес. Учтите это. Если же вы пользуетесь Личным кабинетом налогоплательщика, то все письма будут поступать туда в электронном виде. Следите за корреспонденцией.
Итоги
- При продаже недвижимости не всегда нужно платить налог — исключения приведены в п.17.1 ст.217 Налогового кодекса России.
- Налоговую базу можно уменьшить на имущественный вычет либо расходы, которые у вас были при приобретении недвижимости.
- Помимо уплаты налога нужно сдать декларацию 3-НДФЛ.
- За просрочку декларации и налога нарушителю грозят пеня и штрафы.