Налог с продажи дома: размер, как рассчитать

Налог с продажи нового жилого дома в 2019 году не взимается при соблюдении нескольких простых условий. Каких — рассмотрим в статье.

Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.

Нужно ли платить налог с продажи дома?

Ответ на вопрос, нужно ли платить налог после продажи дома, кроется в нормах ст.217 Налогового кодекса. Ст.217 НК РФ — важнейшая для плательщиков, т. к. в ней перечислены доходы, освобождаемые от НДФЛ. Среди таких доходов есть, в п.17.1, и доход от реализации недвижимости, но освобождение по нему предоставляется при выполнении строгих условий.

Условия продажа дома без налога приведены в ст.217.1 НК РФ. Эта статья была включена в кодекс после внесения поправок федеральным законом № 382-ФЗ от 29 ноября 2014 года. Поправки вступили в силу с 2016 года и распространяются на правоотношения, возникшие с 2016 года. А для правоотношений, имевших место до 2016 года, действуют предыдущие, старые правила.

Итак, налог на куплю-продажу частного дома не надо платить при следующих условиях:

• если дом до 2016 года унаследован, подарен близким родственником либо членом семьи, приватизирован или получен по договору ренты пожизненного содержания с иждивением, продажа такого дома не облагается НДФЛ вообще;
• если имущество куплено до 2016 года и с момента покупки прошло больше 3 лет;
• если дом после 1 января 2016 года унаследован, подарен близким родственником либо членом семьи, приватизирован или получен по договору ренты пожизненного содержания с иждивением, и с момента приобретения прошло больше 3 лет;
• если имущество куплено после 1 января 2016 года и с момента покупки прошло больше 5 лет (на сегодняшний день невыполнимое условие, т. к. с 1 января 2016 года прошло только 3 с половиной года).

При несоблюдении указанных условий — необходимо выполнить 2 обязанности по ст.228 НК РФ:

• заполнить и сдать декларацию;
• заплатить НДФЛ, если сумма такового имеет место.

Декларация имеет строгую форму, которая каждый год может меняться. Так, за 2018 год подается обновленный бланк декларации. Его можно скачать здесь. В этом бланке кардинально изменены названия листов и их количество.

Декларацию можно заполнить:

• вручную — листы вы можете распечатать сами либо взять в ИФНС, их выдают бесплатно;
• в программе — можно воспользоваться ею на рабочем компьютере в операционном зале инспекции либо установить на свой компьютер, установка производится через сайт ФНС России;
• онлайн через Личный кабинет налогоплательщик — после заполнения можно сразу отправить отчет в ИФНС по телекоммуникационному каналу связи, но для этого нужна цифровая подпись.

Чтобы заполнить декларацию, необходимо правильно рассчитать налог.

Если у вас имеются вопросы, вам нужна помощь, пожалуйста, звоните в бесплатную федеральную юридическую консультацию.

Как рассчитать налог с продажи дома

При расчете налога на продажу дома с земельным участком можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом, который предоставляется согласно пп.1 п.1 ст.220 НК РФ. Размер вычета установлены пп.1 п.2 ст.220 НК РФ — в соответствии с абз.1 он равен 1 000 000 рублей.

Также по пп.2 п.2 ст.220 НК РФ вместо имущественного вычета базу обложения можно уменьшить на величину расходов, которые плательщик имел при приобретении этого дома.

Что это значит:

• базой обложения является выручка от продажи либо 70% кадастровой стоимости — какая сумма больше (ст.217.1 НК РФ);
• база обложения может быть уменьшена по выбору плательщика на вычет или на реальные расходы;
• максимальная величина вычета — 1 000 000 рублей;
• максимальный размер расходов — по факту и документам; если расходы нельзя подтвердить документами, то уменьшение не будет засчитано.

При продаже построенного дома облагается налогом сумма за вычетом расходов на строительство, если вы сможете доказать их документацией.

А на расходы можно уменьшить столько раз, сколько было продаж.

Приведем несколько примеров, как посчитать налог с продажи дома.

Пример 1

Поскольку имущество было приобретено после 1 января 2016 года, действуют новые правила. Срок владения составил 1 год и 11 месяцев. Значит, нужно сдавать декларацию и платить НДФЛ. У плательщицы не было расходов на приобретение объекта, т. к. она его унаследовала. Ей остается применить вычет.

Базой будет считаться рыночная цена, т. к. 70% кадастровой стоимости меньше рыночной цены. База после использования вычета: 3 000 000 — 1 000 000 = 2 000 000 рублей. НДФЛ для резидентов считается по ставке 13%: 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей.

Пример 2

Срок владения меньше 5 лет, следовательно, необходимо уплатить подоходный налог. Какая сумма будет базой:

• рыночная цена — 650 000 рублей;
• или 70% кадастровой стоимости — 800 000 × 70% = 560 000 рублей.

За базу берется рыночная цена. Ее можно уменьшить:

• на расходы — 500 000 рублей;
• или имущественный вычет — до 1 000 000 рублей или в сумме базы.

В данном случае выгодно уменьшить на вычет. База будет равна: 650 000 — 650 000 = 0. Почему вычет равен базе — потому что база не может быть отрицательной, и если база меньше максимальной суммы вычета, то применяется не максимальная сумма в 1 000 000 рублей, а сумма базы. В итоге НДФЛ равен нулю: 0 × 13% = 0.

Пример 3

Здесь идет совмещение 2 ситуаций — дарение и собственные расходы. Но в любом случае срок владения меньше и 5, и 3 лет. Платить НДФЛ нужно. Базой будет рыночная цена. Выгоднее уменьшить ее на расходы, т. е. они больше максимума вычета. База равна: 4 000 000 — 1 100 000 = 2 900 000 рублей. НДФЛ: 2 900 000 × 13% = 377 000 рублей.

Можно оформить 2 отдельных договора — продажа отдельно земли, и отдельно дома. Тогда можно к каждому объекту применить вычет либо расходы. А если продать имущество как единое землевладение, то есть вероятность, что ИФНС не примет отдельные вычеты по отдельным объектам и придется с ней спорить в судебном порядке.

Срок уплаты налога при продаже дома

После окончания календарного года, в котором была продажа, вам нужно сдать декларацию 3-НДФЛ. Она подается в период с начала нового года и до конца апреля. Февраль-апрель являются периодом декларационной кампании 3-НДФЛ во всех налоговых инспекциях для физических лиц, и в рамках этой кампании можно получить развернутую консультацию по вашей ситуации.

После подачи декларации, т. е. после апреля, вы можете уплатить налог в любое время до 15 июля года.

Когда платится налог с продажи дома, обязательно сохранять квитанцию. Если у вас электронная квитанция, то достаточно сохранить ее. Рекомендуется сохранять квитанции об уплаченных государственных платежах в течение 3 лет.

Итоги

1. При продаже дома НДФЛ начисляется, если срок владения меньше минимального срока для освобождения. Для правоотношений, возникших до 2016 года, минимальный срок — 3 года, а для правоотношений, возникших после 1 января 2016 года, срок — 5 лет.
2. При расчете налога можно использовать фиксированный вычет либо уменьшить базу на подтвержденные документами расходы.
3. Помимо уплаты НДФЛ требуется подать декларацию.