Продажа квартиры без уплаты подоходного налога

Последнее обновление 2019-05-26 в 11:14

Продажа недвижимости сопряжена не только с организационными издержками, но и налогообложением. Как избежать или уменьшить НДФЛ при продаже жилья — рассмотрим в статье.

Через сколько лет можно продать квартиру без налога?

Реализация имущества является деятельностью по извлечению дохода и подлежит налогообложению согласно главе 23 Налогового кодекса России. Резиденты не обходятся без уплаты налога и за продажу недвижимости в России, и за продажу квартиры за границей. Лица, не являющиеся резидентами, платят только за доходы в пределах России.

Однако законодательство предусмотрело 2 механизма для снижения нагрузки на продавцов, а также для того, чтобы граждане не занимались перепродажей недвижимости в качестве бизнеса, не регистрируя ИП.

Первый механизм — установленное ст.217 НК РФ освобождение. Так, в п.17.1 статьи указано, что выручка от продажи жилья и другой недвижимости не облагается при соблюдении некоторых условий. Условия освобождения перечислены в ст.217.1 НК РФ. Здесь ключевую роль играет срок владения имуществом — сколько лет квартира находилась в собственности лица. До 2016 года действовали единые правила для всех:

  • если квартира подарена близким родственником или членом семьи, унаследована, получена от рентополучателя, приватизирована, то можно продать квартиру без налога за продажу независимо от срока владения;
  • во всех иных случаях налог уплачивается, если жилье было в собственности менее 3 лет;
  • налог не платится, если лицо владело объектом больше 3 лет.

Но 27 ноября 2014 года были внесены поправки в НК РФ федеральным законом № 382-ФЗ, по которым все объекты недвижимости, право собственности на которые возникли после 2016 года, освобождаются по новым правилам:

  • если квартира подарена близким родственником или членом семьи, унаследована, получена от рентополучателя, приватизирована, то уйти от налога при продаже квартиры можно только через 3 года;
  • во всех иных случаях налог уплачивается, если жилье было в собственности менее 5 лет;
  • налог не платится, если лицо владело объектом больше 5 лет.

Кто относится к близким родственникам и членам семьи — ст.2 и 14 Семейного кодекса России:

  • супруг или супруга;
  • дети;
  • родители;
  • внуки;
  • бабушки, дедушки;
  • братья и сестры, в т.ч. неполнородные;
  • усыновленные и усыновители.

Важно!

Отсчет срока владения недвижимостью идет не от даты государственной регистрации права собственности в Росреестре, а от даты фактического перехода прав.

Разные даты перехода прав для целей налогообложения:

  • дата открытия наследства;
  • дата из договора приватизации, дарственной, ренты;
  • дата приобретения первой доли в объекте недвижимости — если объект приобретался по частям.

Кто не платит налог с продажи недвижимости?

Рассмотрим примеры.

Пример 1

Григорян Нина получила по наследству квартиру в ноябре 2015 года. В мае 2018 года она продала ее за 1 000 000 рублей. Срок владения составил 2 года и 5 месяцев.

Поскольку недвижимость была получена до 2016 года, то к операции продажи применяются старые правила: обойти уплату налога при продаже квартиры или другого жилья могут лица, которые получили недвижимость в дар, в наследство и пр. Следовательно, госпожа Григорян не платит НДФЛ с продажи квартиры, хотя она была в собственности менее 3 лет.

Пример 2

Григорян Нина купила квартиру в августе 2015 года. В феврале 2018 года ей пришлось срочно ее продать за 1 000 000 рублей. Срок владения 2 года и 6 месяцев Избежать НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, не получится. Придется заплатить 130 000 рублей в бюджет.

Пример 3

Григорян Нина получила в подарок от родителей квартиру в 2017 году. Она продала ее в 2019 году за 2 000 000 рублей. Срок владения меньше 3 лет, соответственно, к ней не применяются правила ст.217.1, несмотря на подарок от близких родственников. Нужно заплатить 260 000 рублей.

Пример 4

Григорян Нина купила квартиру в январе 2016 года, но в 2019 году решила ее продать. Срок владения составит около 3 лет. А по ст.217.1 для таких случаев минимальный срок владения равен 5 годам, следовательно, нужно платить налог.

Уплата производится в следующем году после года реализации — нужно сделать это до 15 июля включительно. Также необходимо сдать отчетность — декларацию 3-НДФЛ — до конца апреля наступившего года. За просрочку обеих обязанностей предусмотрены штрафы и пеня.

Как уменьшить налог с продажи квартиры?

Если избежать выплаты подоходного налога при продаже квартиры таким способом, как освобождение по ст.217 НК РФ, не удается, можно заплатить хотя бы маленький налог за продажу квартиры. Для этого применяется второй механизм снижения нагрузки на население — имущественный налоговый вычет по ст.220 НК РФ.

Что такое вычет — это определенная сумма, которая уменьшает базу обложения. Базой является выручка — цена продажи, и если она будет уменьшена, произойдет соответственное уменьшение самого налога при продаже квартиры.

По ст.220 НК РФ всем гражданам предоставляется универсальный вычет в размере 1 000 000 рубле — на эту сумму можно уменьшить базу обложения. Вычет дается один раз в год, значит, если у вас было несколько продаж, то за остальные его нельзя применить. Если квартира долевая и продана по одному договору, то вычет делится на всех дольщиков. А если каждый совладелец продал свою долю по отдельному договору, пусть и одному покупателю, то каждый может воспользоваться полным размером вычета. Это удобный способ минимизировать налог при продаже квартиры или и вовсе свести его к нулю.

Пример 5

Громов Григорий хочет продать квартиру, которая была в его собственности менее 2 лет. Цена продажи 3 000 000 рублей. Если использовать вычет, то останется еще 2 000 000 рублей базы, а следовательно, 260 000 рублей НДФЛ.

Он дарит равные доли квартиры своей супруге и ребенку. Каждый продает свою долю за 1 000 000 рублей и использует полноценный вычет, т. к. заключается обособленные договоры с каждым совладельцем. В итоге база у каждого равна нулю.

Еще один вычет по ст.220 НК РФ — в сумме фактических расходов на квартиру. Вы можете указать расходы, которые понесли, когда покупали эту квартиру, и с помощью них уменьшить базу обложения, если это выгоднее, чем вычет.

Пример 6

Громов Григорий купил квартиру в 2017 году за 2 500 000 рублей. В 2018 году ему пришлось срочно продать ее за 2 200 000 рублей. С помощью расходов он свел базу обложения к нулю.

Даже если база обложения нулевая, с лица не снимается обязанность подавать декларацию 3-НДФЛ.

.

Важно!
Если у вас было несколько продаж за календарный год, можно к одной использовать вычет, а к другим — метод расходов.

Итоги

  1. При продаже недвижимости можно получить освобождение от налога, если срок владения объектом больше 3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств приобретения.
  2. Если освобождение неприменимо, можно воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить базу обложения.
  3. Также можно вычесть из базы обложения расходы на покупку этой квартиры.
  4. Нельзя применять одновременно и вычет, и расходы. Нужно выбрать один из способов. Но можно использовать их для разных объектов продажи.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Автор: Наталья Анатольевна

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: