Как рассчитывается налог с продажи квартиры

Последнее обновление 2019-06-19 в 13:17

При продаже квартиры, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения для освобождение, плательщику нужно рассчитать НДФЛ самостоятельно. Как это сделать — подробно рассмотрим в статье.

Порядок расчета налога при продаже квартиры

Если вы продали недвижимое имущество и не попали под освобождение, предусмотренное п.17.1 ст.217 Налогового кодекса России, вам нужно выполнить 2 задачи:

  • заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ;
  • уплатить сам налог.

Чтобы заполнить отчет 3-НДФЛ, нужно посчитать налог с продажи квартиры на основании имеющихся документов и налогового законодательства и внести процесс расчета прибыли от продажи недвижимости и налога в декларацию.

Какие величины потребуются:

  • рыночная и кадастровая стоимость объекта;
  • сумма имущественного вычета;
  • расходы, связанные с приобретением объекта;
  • ставка НДФЛ.

Рыночная стоимость — это цена имущества, которую вы указали в договоре. Кадастровая стоимость тоже нужна, чтобы высчитать налог с продажи квартиры, ведь с 2016 года действует ст.217.1 НК РФ, которая гласит: базой обложения при исчислении НДФЛ является наибольшая из двух величин — рыночная стоимость либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7.

В соответствии со ст.220 НК РФ в п.1 при продаже имущества можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Вычет — сумма, которая высчитывается из базы при исчислении налога с продажи квартиры. Согласно п.2 ст.220 НК РФ максимальная величина вычета — 1 000 000 рублей.

Важно!

Когда считается налог с продажи квартиры, нужно учесть, что сумма вычета не может быть больше суммы базы, но меньше быть может.

Имущественный вычет можно использовать только один раз за налоговый период — календарный год, даже если у вас было несколько продаж. Вместо вычета базу можно уменьшить на расходы, связанные с приобретением объекта недвижимости. Условие — расходы требуют документального удостоверения. К уменьшению принимается сумма расходов, не превышающая базу обложения.

Важно!

Базу за продажу одного объекта нельзя уменьшить и на расходы, и на вычет.

Ставки, по которым нужно считать налог с продажи квартиры в 2019 году:

  • для резидентов — 13%; т. е. для лиц, которые находятся в России не меньше 183 календарных дней в 12 подряд идущих месяцах; ими могут быть не только россияне, но и иностранцы;
  • для нерезидентов — 30%; ими могут быть не только иностранцы, но и россияне.

Зная все составляющие формулы расчета, правильно рассчитать сумму подоходного налога с продажи квартиры в 2019 году не составит труда. Рассмотрим примеры.

Пример 1

Мышкин Лев в 2017 году получил по дарственной от брата квартиру. Ее кадастровая стоимость — 2 500 000 рублей. Мышкин продал квартиру через год за 2 700 000 рублей.

Нужно произвести расчет НДФЛ, т. к. осуществлена продажа недвижимости, находившейся менее 3 лет в собственности. За базу принимается рыночная цена, т. к. она больше, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Узнать кадастровую стоимость имущества вы можете через сайт Росреестра — бесплатно и быстро. Для этого есть специальный сервис:

  • укажите параметры для поиска объекта — можно указать кадастровый номер либо адрес;
  • в списке выданных результатов выберите нужный объект;
  • в справке по имуществу вы увидите кадастровую стоимость недвижимости.

Учтите, что данные базы ЕГРН обновляются каждые 3 года.

Для уменьшения применяется имущественный вычет, т. к. расходов не было — квартира подарена. База: 2 700 000 — 1 000 000 = 1 700 000 рублей.

Налог считается по ставке 13%, т. к. плательщик имеет статус резидента России: 1 700 000 × 13% = 221 000 рублей.

Пример 2

Мышкин Лев купил квартиру за 2 300 000 рублей в 2017 году. Кадастровая стоимость объекта по данным Росреестра — 2 500 000 рублей. Спустя год Мышкин продал квартиру за 2 700 000 рублей.

В этой ситуации можно уменьшить базу на расходы: 2 700 000 — 2 300 000 = 400 000 рублей. НДФЛ: 400 000 × 13% = 52 000 рублей.

Пример 3

Мышкин Лев купил комнату в квартире за 750 000 рублей и продал ее за 800 000 рублей. Кадастровая стоимость комнаты — 700 000 рублей.

Налог считается по рыночной цене. В этом примере можно использовать и вычет, и снижение на расходы, но рациональнее применить вычет. База: 800 000 — 800 000 = 0. НДФЛ равен нулю.

Важно!

Даже если налог равен нулю, декларацию нужно подать.

Пример 4

Мышкин Лев получил по наследству ¼ в праве собственности на квартиру. Он продал свою долю за 500 000 рублей. Кадастровая стоимость доли — 300 000 рублей.

Если плательщик продает долю как отдельный объект — заключил отдельный договор, то к этому объекту применяется весь вычет в полном размере. А если все доли продать по общему договору, то вычет будет делиться между ними согласно установленным пропорциям.

База в данном примере: 500 000 — 500 000 = 0. Налог нулевой.

Декларация имеет строгую форму. В 2019 году действует такой бланк.

Форму можно:

  • распечатать и заполнить вручную;
  • заполнить через программу «Декларация»;
  • заполнить через онлайн-услугу в Личном кабинете налогоплательщика.

Также листы отчета можно получить в ИФНС — они выдаются бесплатно по запросам граждан.

Бланк необходимо сдать до 30 апреля года, наступающего после года реализации имущества. Затем уплачивается налог, если сумма такового имеется.

Но кроме НДФЛ в наступившем году нужно заплатить еще один налог — на имущество физических лиц. Его платят все собственники недвижимости, а поскольку уплачивать его нужно после истечения календарного года, то после продажи квартиры налог всё еще нужно заплатить — но не в полном размере.

Расчет налога на имущество производится в зависимости от того, сколько месяцев за год объект находился в собственности плательщика. Если продажа произошла после 15-го дня месяца, то этот месяц считается за полный. Если же до 15-го дня, то месяц не засчитывается при расчете.

Пример 5

Мышкин Лев продал квартиру 8 апреля 2018 года. За полный год он платил 1 000 рублей налога на имущество. За 2018 год ему нужно заплатит с периода — январь-март, т. е. за 3 месяца. Следовательно, нужно заплатить 334 рубля налога.

Имущественные налоги уплачиваются до 1 декабря года после получения письма от налоговой. А рассчитать налог на имущество при продаже квартиры вы можете и онлайн — через калькулятор ФНС.

Итоги

  1. Для расчета подоходного налога с продажи недвижимости нужно знать рыночную и кадастровую стоимость объекта.
  2. Базу обложения можно уменьшить на вычет или расходы, связанные с приобретением объекта.
  3. При продаже имущества нужно не только заплатить налог, но и сдать декларацию.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Автор: Наталья Анатольевна

Я очень старался при написании этой статьи, пожалуйста, оцените мои старания, мне это очень важно, спасибо!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам: